건축의 개념 – 기초공사
어느 분야에서나 가장 강조되는 것이 ‘기초’ 입니다. 기초가 튼튼하지 않으면 그 위에 무엇을 세워도 허사이기 때문입니다.
건물도 마찬가지입니다. 기초는 아무리 강조해도 지나침이 없는 부분입니다. 하지만 부동산 투자를 하는 사람들은 기초를 볼 일이 없습니다. 완공된 건물의 기초는 대부분 땅 밑에 묻혀 있기 때문입니다. 하지만 건물을 평가할 때 반드시 확인하셔야 하는 부분이 기초입니다.
기초를 확인하기 위해서 땅을 파 볼 수는 없습니다. 하지만 징조는 확인할 수 있습니다. 그리고 기단부의 상태로도 건물을 확인해 볼 수 있습니다. 외관상의 성의만 보아도 가름해 볼 수 있습니다.
우선 기단부를 정의해 보겠습니다. 기단부는 건물의 터보다 한층 높게 쌓은 단을 말합니다. 즉, 땅 위로 솟은 기초입니다. 빌라 건물을 볼 때도 옆부분을 보면 기단부를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 건물의 대략적인 내구성을 확인할 수 있습니다. 일반적으로는 기단부가 땅에서 300~500mm 올라옵니다. 일반적으로 땅의 기준은 GL(Ground Level)로 표기합니다. 설계도를 보면 G.L이라고 표기해 놓은 부분은 터의 기준을 말합니다.
기단부를 통해 기초를 확인하는 부분은 단편적입니다. 하지만 아예 무시할 수는 없습니다. 임장을 나가보면 오래된 건물의 기단부에 철근이 노출된 경우가 있습니다. 이런 경우는 기초의 콘크리트 층(피복)이 얇아 생기는 현상일 수도 있습니다. 철근이 노출되면 녹이 쓸게 되고 이는 부식으로 이어집니다. 기초의 인장강도가 약해진다는 의미입니다. 또한 이러한 파손은 배관에 문제를 일으킬 수도 있습니다. 건물의 배관은 대부분 기초를 통해서 인입이 됩니다. 만약 기초의 파손으로 인해 단열이 깨졌다면 배관의 동파로 이어질 수도 있습니다.
기초는 심도(深度)도 중요합니다. 우리나라는 4계절이 뚜렷한 나라입니다. 그래서 겨울에는 땅도 얼게 됩니다. 그리고 봄에 녹습니다. 땅에 습기가 차서 얼면 부피가 팽창합니다. 봄이 돼서 녹으면 다시 수축됩니다. 그럼 지반이 미세한 변형을 일으키게 되고 기초는 뒤틀리게 됩니다. 그래서 땅을 깊게 파고 기초를 묻어야 합니다. 땅이 얼어붙는 깊이를 동결심도(凍結深度)라고 합니다. 동결심도보다 더 깊게 기초를 묻어야 합니다.
최근 주택 시장이 활성화 되면서 이동식 주택에도 많은 관심이 쏠립니다. 이동식 주택을 지을 때 기초는 더욱 강조됩니다. 기초가 부실하게 되면 3~4년 후에 집이 뒤틀리는 현상이 발생합니다. 단열의 문제로 결부됩니다. 기초를 잘 확인하셔야 합니다.
건축의 개념 – 골조(구조)
골조를 사람에 비유하면 뼈와 같습니다. 과거에는 골조 자체가 외장재와 병행되는 경우가 많았습니다. 벽돌집은 벽돌 자체가 내력벽이기도 하면서 외장재였습니다. 한옥과 같은 목조 주택은 나무가 골조이면서 외장으로 들어났습니다. 그래서 외장재만 보고 쉽게 골조가 구분되기도 했습니다. 최근에는 별도의 외장재가 많이 개발되어서 외장재 만으로는 골조의 종류를 알아보기가 쉽지 않습니다.
일반적으로 건축의 골조는 목조, 철근콘크리트조, 철골조로 나뉩니다.
최근 단독주택은 목조로 지어지는 추세입니다. 심지어는 단층, 복층의 형태의 근생까지도 목조로 건축합니다.
그것보다 큰 규모의 건물은 철근콘크리트로 골조를 세웁니다. 철근콘크리트는 좋은 건축자제라고 하기는 모호합니다. 하지만 우리는 아파트에 익숙하기 때문에 철근콘크리트를 좋아합니다. 철근콘크리트는 비교적 비싼 골조입니다. 그로 인해서 대안을 찾게 됩니다. 그것이 바로 철골조입니다.
철골조의 장점은 빠른 시공과 저렴한 건축비입니다. 하지만 철의 특성상 냉온기를 쉽게 전달하기 때문에 단열이 취약합니다. 그래서 단열에서 비교적 자유로운 상가를 지을 때 철골구조를 많이 사용합니다.
최근 인터넷을 돌아보면 잘못된 정보가 상당히 많습니다. 30년 전의 지식을 최근 건축물에 접목하는 경우도 있고 싸다는 이유로 10년도 못 갈 골조를 추천하기도 합니다.
우리나라는 특이한 건축 역사를 가지고 있습니다. 6/25 전쟁이후에 건설업으로 급성장 한 나라입니다. 그래서 낮은 기대치와 저렴한 재료로 지어진 건축물들에 익숙합니다. 쉽게 얘기하면 건설업에도 양극화가 일어납니다. 대한민국은 건설업 강국이지만 개별 건축은 그에 미치지 못합니다. 과거에는 일명 콘크리트 벽돌로 구조를 세우고 시멘트 미장으로 마감을 합니다. 단열재가 부실한 집이 많았습니다. 한동안은 빨간 벽돌로 빌라를 지었습니다. 지금도 구도심을 가면 빨간 벽돌의 빌라는 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 이런 다세대 건물을 봤을 때 구조 자체가 벽돌이 아닙니다. 벽돌은 그냥 외장재일 뿐입니다. 아직도 많은 사람들이 벽돌 자체에 내구성이 있다고 생각합니다. 그리고 자재상들의 마케팅도 정보의 왜곡을 만들어 냅니다.
요즘에는 골조 자체의 성능이 많이 강화되고 각 골조의 단점을 보완할 수 있는 기술들이 많이 발전했습니다. 각 골조에 대한 유의점을 정리해 보겠습니다.
목조의 체크 포인트
목조는 기본적으로 친환경 골조에 해당합니다. 콘크리트나 철골에 비해 건강한 자제입니다. 사람 몸에 닿아도 크게 거부감이 없습니다. 목조주택에 살면서 아토피가 낳았다고 주장하시는 분들이 종종 계십니다. 연관성을 검증할 수는 없지만 다른 골조보다 친환경적인 것은 분명합니다.
목조는 시간에 따른 변형은 피할 수 없습니다. 건축을 하고 완전 건조되는 과정에서 미세한 변형이 있습니다. 미국이나 캐나다, 일본은 주로 목조로 주택을 건축합니다. 주택으로는 검증되었지만 변형에서 완벽하지는 않습니다.
반면 개보수는 다른 골조보다는 쉽습니다. 미국처럼 넓은 나라의 주택들은 집주인 스스로 개보수를 해야 합니다. 이런 경우 목조주택이 유리합니다.
습기는 조심하셔야 합니다. 누수는 독입니다. 결로는 계속적으로 신경 쓰셔야 합니다. 그래서 목조주택을 매수하실 때는 점검구 등을 통해서 내부를 확인하셔야 합니다. 점검구를 통해서 전체 건축물의 확인은 불가능 하더라도 냄새를 통해 대략적인 점검은 필요합니다.
철근콘크리트의(RC) 체크 포인트
목조주택의 단점을 극복하려고 철근콘크리트를 선택하시는 분들이 있습니다. 습기에 강하다고 생각하시는 분들도 많습니다. 하지만 이는 오해의 소지가 있습니다. 같은 조건이라면 결로가 생기기 쉬운 골조는 철근콘크리트입니다. 철근콘크리트에서 결로가 생기기 시작할 시점이면 목조는 아직 괜찮을 수 있습니다. 목조는 콘크리트보다 함수율이 높습니다. 약간의 습기를 머물다가 건조할 때 내 뱉을 수 있습니다. 하지만 장점이라고 말하기엔 미비한 수치입니다. 철근콘크리트가 결로에 강하다고 생각하는 부분은 환경적 특성이 아닙니다. 결로 발생 시 내구성에 미치는 영향이 적다고 이해하시는 것이 정확합니다. 철근콘트리트는 단열에 신경쓰셔야합니다. 철근과 콘크리트는 열전도율이 높은 소재에 속합니다. 그래서 열을 쉽게 전달합니다. 그래서 열교현상(Thermal Bridge)이 쉽게 발생합니다. 더욱이 철근콘크리트는 거푸집을 만들 때 플랫타이라는 철심을 박게 됩니다. 이로 인한 소소한 열교를 잘 잡으셔야 합니다.
철골조의 체크포인트
상대적으로 철골조가 가장 저렴합니다. 단점은 철근콘크리트와 비슷하게 단열에 있습니다. 단열재를 시공하면 모든 것이 해결될 것 같습니다. 하지만 부득이하게 노출되는 부분에서 열교현상은 반드시 신경 쓰셔야 합니다. 열 전도율 순서대로 나열하면 나무-콘크리트-철골 순입니다. 골조를 타고 흐르는 냉기를 잘 잡으셔야 합니다. 필로티 구조를 많이 선택하는 상가주택의 경우 필로티 윗면의 단열은 간과하는 경우가 많습니다. 냉난방비 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
구조재는 핵심이면서도 상당히 복잡합니다. 장단점이 서로 교체작용을 하기 때문에 복잡할 수도 있습니다. 그래서 간단하게 나름대로의 기준을 정리해 드리겠습니다.
– 70~80평 미만의 주택 : 목조 위주로 선택하되 구조나 특이점이 있는 경우는 철근콘크리트
– 80평 이상의 주택, 상가 : 철근콘크리트나 철골조로 진행하되 예산에 맞춰서 결정, 전체 상가의 경우는 철골조로 가는 추세
위의 기준은 개인적인 생각이기 때문에 논란의 여지가 많습니다. 여러 가지 상황을 종합해서 고려해 보셔야합니다.
단열
건축은 공간의 확보가 최우선입니다. 확보된 공간을 안락하게 만들면 그것은 건물의 가치에 직결됩니다. 공터는 주차장으로 가치를 부여할 수는 있습니다. 부가적인 차단시설이나 용지포장, 울타리 등을 설치하면 더 많은 부가가치가 창출 됩니다. 단열이 필요 없습니다. 하지만 건물은 다릅니다.
건물에 있어서 핵심은 단열입니다. 실 사용자의 운영비 절감 차원에서도 중요합니다. 그리고 사용자의 공간에 대한 질은 단열에서 판단된다고 말해도 과언은 아닙니다. 앞서 말씀 드렸던 구조재의 장단점도 결국은 단열과 밀접한 관계가 있습니다. 부동산의 가치를 판단할 때 단열만 잘 파악해도 8부 능선은 넘은 것입니다. 리모델링 공사에서도 단열이 가장 큰 비용과 시간이 들어갑니다. 대부분은 이를 간과하고 내장재만 바꾸는 리모델링은 비교적 간단합니다.
단열재는 일반적으로 EPS, XPS 등의 다양한 소재가 있습니다. 목조의 경우는 유리섬유나 연질/경질폼의 형태를 사용합니다. 일반 투자자는 단열재의 종류를 구분할 필요는 없습니다. 다만 내부의 결로를 통해서 하자와 직결되는 부분을 파악할 수 있으면 됩니다. 그리고 원인 모를 누수는 상당부분은 결로에 원인이 있을 수도 있습니다.
단열은 창호와도 밀접한 관계가 있습니다. 건물 구조체의 단열이 잘 시공되어도 창호부분에서 단열이 깨지면 창문을 열고 사는 것과 비슷한 형태가 됩니다. 창호와 벽의 틈새에 단열도 신경 쓰셔야 합니다.
외장재
외장재는 겉옷과 비슷합니다. 취향 대로 고르시면 됩니다. 앞서 말씀드린 대로 과거의 건축물은 구조체가 내력을 받게 되고 그 구조가 외장으로 들어나는 경우가 많이 있었습니다. 초가집은 건초 혹은 황토가, 나무집은 나무가, 벽돌집은 벽돌이 외장재가 되었습니다. 하지만 오늘날은 외장재 분야가 별도의 산업으로 성장해서 개별적 발전이 진행되었습니다. 목조주택도 외부에 벽돌을 쌓으면 벽돌집으로 보입니다. 콘크리트 집도 일부 외장재를 탄화목등으로 꾸밀 수 있습니다. 노출 콘크리트의 외장을 갖추어져 있지만 목조주택인 경우도 있습니다.
– 내려놓음 – 인테리어(내가 하면 50만원 니가 하면 500만원)
건물의 첫인상은 외관입니다. 그래서 외관이 수요자에게 미치는 영향은 지대합니다. 하지만 내부(인테리어)를 잘 가꾸어 놓으면 외관에서 잃은 점수를 만회할 수 있습니다. 반면 외관이 아무리 멋져도 내부 인테리어가 지져분하고 마음에 안든다면 계약서에 도장을 받기 힘듭니다.
소개팅을 나갔는데 트레이닝복을 입고 나온 상대방이라면 호감이 갈 수 없습니다. 하지만 원빈이나 현빈이 트레이닝복을 입고 온다면 모든 것이 만회가 됩니다.
용서가 안되는 경우가 있습니다. 잘 안 씻어서 냄새가 난다면 만회할 기회가 없습니다. 원빈과 현빈을 합쳐 놓아도 안되는 것은 안됩니다. 인테리어가 이와 비슷합니다. 반드시 최소한의 기준은 만족시켜 주어야 합니다.
그렇다고 인테리어에 너무 많은 힘을 주면 위험합니다. 본인의 취향이 타인의 취향과 같지 않다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 투자자는 항상 대중성을 염두해 두어야 합니다. 내가 사용할 자산이 아닙니다. 내 취향이 일반인들과 많이 동떨어져 있을 때는 내 투자 수익도 많이 동떨어질 수도 있습니다.
인테리어는 임차인들의 기준에 맞춰야 합니다. 대중의 기준을 공략해서 가치를 높여야 합니다. 임차인들은 기초나 배관 같은 기초 시설에는 관심이 없습니다.
인테리어가 잘 되어 있는 집을 선호합니다. 곰팡이가 생기는 문제는 당장 보이지 않습니다. 도배, 장판만 보고 결정하는 경우가 많습니다. 임대될 확률이 높아집니다.
우리는 지휘자입니다. 배관이 터져도 고쳐줘야 하고 보일러가 고장 나도 새로 바꿔 줘야 합니다. 인테리어와 시공은 적절한 조화가 중요합니다. 한방향만 치중하다보면 놓치는 부분이 생길 수도 있습니다. 시공을 잘하면 오래 살게 할 수는 있지만 인테리어에 만족하지 못하면 시작 자체가 불가능 합니다.
자산관리에 대한 강의를 나갈 때 ‘적금’ 을 비하하면서 시작합니다. 적금은 저축의 초석입니다. 사회초년생들에게는 재테크의 걸음마 같은 것입니다. 그런데 왜 적금을 비하하고 다닐까요? 이유는 간단합니다.
모두 다 적금만 하고 있습니다. 적금에서 벗어나질 못합니다. 적금으로 종잣돈을 모았다면 그 종잣돈으로 투자를 해야 합니다. 그런데 또 예(적)금을 하고 있습니다. 아무리 적금을 비하해도 고정관념은 깨지지 않습니다. 그래서 인테리어는 간단하게라도 알고 넘어가야 합니다.
인테리어 업을 하시는 분들은 많은 이견이 있겠지만 저만의 기준을 정리해 보겠습니다.
우선 바닥은 장판이나 강마루면 충분합니다. 장판도 고급스럽게 잘 나옵니다. 최근에는 다시 장판으로 돌아가는 추세이기도 합니다. 이유는 완충력 때문입니다. 한국사람은 바닥 생활을 많이 하고 그 만큼 완충력이 필요합니다. 다만 내구성은 강마루가 더 좋을 수 있습니다. 나머지는 취향입니다. 바닥자재는 세라믹 소재가 많이 쓰입니다. 비용대비 편하게 선택하시면 됩니다. 석재로 바닥을 깔았는데 실금이 가면 그것만큼 보기 싫은 것이 없습니다. 재시공도 용이하지않습니다.
벽은 벽지가 가장 무난합니다. 벽지 중에서도 실크벽지가 최고라고 생각할 수도 있습니다. 절반만 맞습니다. 이름만 실크입니다. 그냥 비닐벽지입니다. 목조주택의 경우 역결로를 막기 위해서 비닐 벽지가 일조하기도 합니다. 하지만 실크벽지는 비닐성분이기 때문에 내구성이 강한 것 이외에는 더 큰 장점은 없습니다.
그리고 각종 조명들도 신중하셔야합니다. 최근에는 우물천정이나 간접조명을 많이 설치합니다. 세련되고 이쁩니다. 하지만 수년이 지났을 때 먼지가 쌓이는 것도 생각도 해주셔야 합니다. 공간이 있어서 쌓인 먼지들일 뿐인데 누구를 탓할 수 없습니다. 먼지는 계륵과 같습니다. 임차인이 집을 아무리 깨끗하게 써도 공간이 있는 곳의 먼지는 반드시 누적됩니다. 청소하기도 애매하고 새로 시공하자니 돈이 너무 많이 듭니다.
욕먹을 각오로 한가지 예만 들어보겠습니다.
웨인스코팅입니다. 웨인스코팅은 수년 지나면 먼지가 고스란히 앉아 있습니다. 그나마 손이 닿는 부분은 청소하시기도 합니다. 하지만 집주인의 손이 닿지 않는 곳은 확연하게 티가 납니다. 이사 나가기 위해 짐을 모두 빼고 나면 집주인의 키를 알 수 있을 정도입니다. 정말 신중하시기 바랍니다.
이렇게까지 말해도 하실 분은 꼭 하십니다. 개인적인 취향일 뿐 정죄의 도구가 아니니 선택은 편하게 하시면 됩니다.
결론적으로는 인테리어는 향후 5년을 뒤를 보고 결정하시기 바랍니다. 임대를 위한 부동산도 마찬가지입니다. 설령 마음에 드는 인테리어도 5년이 지나면 식상해지기 마련입니다. 사람은 누구나 그렇습니다. 소비에서 객관성을 가장 많이 챙기셔야 할 부분이 인테리어입니다.
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