좁게 사서 넓게 쓰는 빌라(발코니 확장), 불법에 대한 이해

마트에서 10kg짜리 쌀을 샀는데 사은품으로 5kg을 더 준다면 기분이 상당히 좋습니다. 상당히 합리적인 소비를 한 것 같습니다. 부동산도 마찬가지입니다. 겨우 33㎡(약 10평) 정도의 부동산을 구매했는데, 50㎡(약 15평)의 가치가 있다면 기분이 좋습니다.

일반적으로 방 2개짜리 아파트는 49~59㎡입니다. 평으로 환산하면 약 15~18평정도입니다. 하지만 빌라는 30㎡(약 9평)정도만 되어도 2룸이 됩니다. 숫자는 정확합니다. 공간에 대해서는 이견이 없습니다. 하지만 공간감이나 효율은 다릅니다. 말그대로 공간감은 감정입니다. 숫자적으로 같은 공간이라고 하더라도 느낌은 다를 수 있습니다. 빌라가 그렇습니다. 이유는 다양합니다. 가성비 때문일 수도 있고 기대치가 다를 수도 있습니다. 아래의 빌라로 설명 드리겠습니다.

건물의 전용면적은 29.98㎡(9.07평)입니다. 이정도의 넓이면 일반적으로는 원룸의 사이즈입니다. 하지만 이 빌라는 투룸이 나옵니다. 물론 아파트의 투룸만큼 주방거실이 나오지는 않습니다. 하지만 공간분리 측면에서는 효율적입니다. 단면도를 보여드리겠습니다.

현관으로 들어서면 주방과 거실을 마주하게 됩니다. 방도 2개에 화장실 1개가 있습니다. 발코니도 있습니다. 2~3인 가족은 충분히 살 수 있습니다.

여기에서 자세히 봐야 할 부분이 있습니다. 거실과 큰방을 보면 점선이 그려져 있습니다. 이것은 소위 말하는 발코니 확장입니다.

빌라는 발코니 확장이 큰 영향을 미칩니다. 동일한 법임에도 불구하고 아파트와는 다른 효과가 나타납니다. 그 이유는 간단합니다. 앞서 말씀드린 빌라의 특징과도 관련이 있습니다. 빌라는 작은 공간을 활용해서 최대한의 활용도를 만들어 냅니다. 그렇기 때문에 같은 공간이면 공간감의 확대가 큽니다.

코끼리에게 과자 부스러기는 큰 의미가 없지만 개미에게는 큰 축복입니다. 100㎡의 아파트에서 발코니 확장은 큰 의미가 없을 수 있습니다. 하지만 30㎡의 빌라에서는 큰 의미입니다.

그렇다면 발코니 확장에 대해서 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다.

발코니 확장

과거 발코니 확장은 불법이였습니다. 이유는 간단합니다. 발코니는 실내면적으로 생각하지 않아 연면적에 포함시키지 않았습니다. 단순하게 실외와 실내를 연결시키는 완충공간으로 생각했습니다. 연면적에 포함되지 않으면 다양한 득이 있습니다. 우선 용적률에 포함되지 않습니다(연면적은 뒤에 자세히 설명 드리겠습니다). 수익률과 직결된 사항이 됩니다. 같은 대지에 좀 더 큰 건물을 지을 수 있다는 의미입니다. 더욱이 세금이나 법적 규제의 기준이 되기 때문에 다양하게 활용할 수 있습니다. 그리고 사용자는 넓은 공간을 활용할 수 있습니다. 그래서 암암리에 준공 후 불법개조를 했습니다.

2005년 12월 건축법 시행령 개정을 통해 발코니 확장이 합법이 되었습니다. 신고만 하면 발코니 공간을 실내로 사용할 수 있게 되었습니다. 그래서 위와 같이 9평 남짓한 전용면적이 2룸으로 사용이 가능하게 되었습니다.

발코니 확장에 대한 기본 개념을 정리해 보겠습니다.

방 깊이 2.1m 이상(벽체 중심선 기준)

발코니 1.5m

두가지 정도만 기억하면 됩니다. 기본적으로 1.5m 까지는 확장이 가능합니다. 물론 1.5m를 넘게 되면 연면적에 포함됩니다. 그리고 기본 실내공간의 최소 기준도 있습니다. 방의 깊이가 2.1m 가 되지 않는데 발코니 확장만으로 방의 크기를 키울 수 없습니다. 이렇게 발코니 확장을 잘 활용하면 빌라도 쾌적함을 선사할 수 있습니다.

여기까지 정리하면 이런 궁금증이 생깁니다. 아파트도 발코니 확장이 가능한데 굳이 빌라의 장점일까? 이론적으로는 틀린 말이 아닙니다. 빌라만의 장점은 아닙니다. 하지만 상대적 개념으로 투자의 포인트를 찾는 것이 중요합니다.

우선 아파트는 2면이상의 확장이 쉽지 않습니다. 타워형의 경우는 3면 이상의 확장면적이 나오지만 일반적으로 2면정도가 나옵니다. 하지만 빌라의 경우는 대부분 평균 한층에 2세대가 들어가기 때문에 3면의 확장면이 나옵니다. 그만큼 활용도가 있다는 의미입니다.

더욱이 같은 치수의 기준이라면 약자에게 더 큰 힘이 됩니다. 작은 빵 하나로 성인의 배를 부르게 할 수는 없지만 작은 아이의 허기짐은 충분히 해소시켜 줄 수 있습니다.

같은 1.5m의 기준이라면 아파트의 배를 부르게 할 수는 없지만 작은 빌라의 공간감은 충분히 해소시켜 줄 수 있습니다.