돈이되는 일조권 사선제한, 도로와 건축선, 가각전제

일조권, 도로와 건축선, 가각전제

일조권

일조권은 주거공간의 일조량에 대한 권리입니다. 그 권리를 보호해 주기 위해서 남쪽 인접한 건물의 높이를 일정한 기준에 의해 제한하는 것입니다. 그것이 일조권 사선제한입니다.

일조권 사선제한이 적용되는 곳은 전용주거지역과 일반주거지역입니다. 간단하게 설명하기 위해서 간단한 문제를 내보겠습니다.

그림과 같이 6필지의 땅이 있습니다. A와 B중에 어떤 땅이 더 좋은 땅일까요? (기타 조건은 동일하다고 가정) 남향의 집을 지을 수 있는 B땅을 많이 선호하십니다. 하지만 일조권 사선제한 측면에서는 A땅이 유리합니다.

‘북향 땅을 선호한다’ 라는 말의 의미는 바로 일조권 사선제한 때문입니다. B땅은 A땅의 일조권을 확보해 주기 위해서 사선제한이 있습니다. 좀 더 정확하게 말하면 일반적인 주택에서는 크게 영향이 없습니다. 일반적인 주택은 2층입니다. 간혹 3층까지 올리기도 하지만 사선제한을 받을 만큼 높게 짓는 경우는 없습니다. 그림으로 설명드리겠습니다.

우선 기본적으로 인접대지 경계선에서 1.5m를 띄워야 합니다. 건축경계선의 최소 0.5m에 비해 기본 1m를 간격을 더 두어야 합니다. 집을 지을 때 1m는 크지 않다고 생각할 수 있으나 땅의 모양에 따라 1m가 아쉬운 경우도 있습니다.

그리고 높이 9m이상일 때는 높이의 1/2 간격을 띄워야 합니다. 보통 1층의 높이를 3m로 잡았을 때 3층은 9m입니다. 그래서 4층부터는 사선제한이 들어갑니다. 4층은 12m이기 때문에 절반인 6m 간격을 띄워야 합니다. 5층으로 올라가면 15m의 절반인 7.5m의 간격을 확보해야 합니다.

앞서 말씀드린 바 대로 단독주택의 경우는 크게 영향을 받지 않습니다. 하지만 다가구나 다세대는 영향을 받게 됩니다. 건축물은 용적율에 따라 자산의 가치가 바뀌고 임대료도 달라집니다. 단순하게 전세로 임대료를 계산해보면 평당 천을 받을 수 있는 입지라면 10평만 일조권사선제한으로 손해를 보면 1억의 임대료를 놓치게 되는 것입니다.

시대가 바뀌어 베란다를 선호하는 성향의 문제는 차후의 문제입니다. 알지만 안 하는 것과 몰라서 못하는 것은 큰 차이입니다.

길을 걷다가 사선으로 잘려진 건물을 보면 크게 두 가지를 추측해 볼 수 있습니다. 우선은 이곳이 전용/일반주거지역이라는 것입니다. 그리고 두 번째는 방위를 알 수 있습니다. 이렇게 간단한 정보을 갖추고 있으면 그것으로 인해 수익을 낼 수 있는 방법도 다양하게 알 수 있습니다.

도로와 건축선

일조권 사선제한으로 인해서 내 땅 위에 건물도 못 짓는 다는 것을 알게 되었습니다. 하지만 건물의 위치도 마음대로 못하는 경우가 있습니다. 거리를 걷다 보면 필요 이상으로 도로보다 안쪽으로 건물이 들어가 있는 것을 볼 수 있습니다. 보행자에게는 걷기도 편하고 개방감도 좋아집니다. 건물주가 타인을 배려한다고 생각할 수도 있지만 법적인 부분을 알고 나면 이해가 되는 부분이 있습니다.

바로 도로와 건축선에 관한 부분입니다. 건축선은 건축을 할 수 있는 선이라고 생각하시면 됩니다. 인접대지 경계선은 면적이나 용도에 따라 다양하지만 최소 1m이상 띄워야 한다고 정리하시면 됩니다. 특정 지역의 건축지는 과도한 건축선을 요구하는 경우도 있습니다. 예를 들어서 골프장 내에 있는 고급 주택단지는 골프장 방향으로 수미터 후퇴한 건축선을 요구하기도 합니다. 어차피 지역마다 다양한 기준이 있기 때문에 복잡하게 정리해 드리는 것은 큰 의미가 없습니다.

그리고 도로와 접하는 부분은 도로에 의해서 건축선이 정리됩니다. 도로 폭에 따라서 내 땅의 건축선이 정해진다고 생각하시면 됩니다.

도로는 무조건 왕복 4m를 확보해야 합니다.

예를 들어 내 토지 앞에 2m 도로가 있다면 도로 양쪽으로 1m씩을 후퇴해야 되기 때문에 내땅도 1m씩 물러나야 합니다.

만약 내 땅의 건너편에 하천, 철도, 경사지등으로 인해서 도로 확보가 어렵다면 내 땅에서 2m를 확보해야 합니다. 그림으로 설명드리겠습니다.

이렇게 후퇴를 하게 되는 경우 대지의 면적이 줄어들게 되는 것입니다.

도로가각 건축선(가각전제)

차가 다닐 수 있는 도로는 회전반경과 시야의 확보를 위해서 모퉁이 부분은 건축을 할 수가 없습니다. 그래서 모서리를 기점으로 일정 길이를 확보해야 합니다. 이를 가각전제라고 합니다. 일반적으로 많이 보셨을 그림을 보여드리겠습니다.

일반적으로 건축법에 정리된 자료입니다.

이렇게 복잡하게 아실 필요는 없습니다. 간단히 정리해 드리겠습니다.

우선은 8m 이상의 도로는 가각전제가 없습니다. 8m미만이라면 교차각에 따라 정리하시면 됩니다.

아래 4가지만 기억하십시오.

1. 교차각 90°이상이면 2m(교차 도로가 둘 다 6m이상이면 3m)

2. 교차각 90°미만이면 2m

3. 교차각 90°미만(교차도로 중 하나라도 6m 이상이면 3m)

4. 교차각 90°미만(교차도로 중 둘 다 6m 이상이면 4m)

이정도 정리하면 내 땅에 건축물을 지을 수 없는 경우는 정리가 되었습니다. 현실적으로는 용적률만큼 다 건물을 짓는 경우는 흔하지 않습니다. 건축비용의 벽이 높기 때문입니다. 하지만 작은 땅을 구할 경우에는 위와 같은 요소도 반드시 따져봐야 합니다.