노후빌라 투자법

벼룩시장에서 우연히 보물을 구매하는 경우가 있습니다. 잊을만 하면 한번씩 뉴스를 통해서 접할 수 있습니다. 오래된 물건을 저렴하게 구매했는데 그 가치가 어마어마하다는 것을 발견한 경우입니다. 가치를 알지 못했을 때는 오래된 중고품에 불과합니다. 그 가치를 알아주는 사람을 만났을 때는 어머어마한 가치의 보물이 됩니다.

부동산도 이와 비슷한 경향이 있습니다. 부동산은 앞서 언급한 대로 부동성과 부증성 등으로 인해서 시간이 흐르면 가치가 높아집니다. 하지만 보통은 그 가치를 잘 모릅니다. 새 아파트를 선호하고 신도시를 원합니다.

더욱이 빌라는 새 빌라가 아니면 거래조차 되질 않습니다. 새 빌라도 임대 위주의 자금흐름이 활성화되어 있는 것이 현실입니다. 이 말에는 함정과 기회가 있습니다.

예를 들어보겠습니다. 지하주차장으로 내려가려고 합니다. 엘리베이터는 2대가 있습니다. 2대중에 어느 엘리베이터를 누를까요? 가장 가까운 층에 있는 엘리베이터를 눌러야 합니다. 단순히 듣기에는 맞는 이야기 같습니다. 하지만 정답은 좀 더 세밀해야 합니다.

정답은 같은 방향으로 가고 있는 엘리베이터를 눌러야 합니다. 2층에 있어도 올라가는 엘리베이터를 누른다면 한참을 기다려야 할 것입니다. 15층에 대기중인 엘리베이터라도 내려가고 있다면 금방 1층에 도착합니다. 그리고 지하로 가장 빨리 안내해 줄 것입니다.

노후된 부동산이 무조건 가치가 없는 것이 아닙니다. 부동산도 방향이 맞으면 대박의 요소가 될 수 있습니다. 마치 벼룩시장에서 100달러에 주고 산 오래된 종이 한장이 가치를 알아봐 주는 사람을 만났을 때 수십만 달러로 팔리는 것과 비슷한 원리입니다.

노후빌라처럼 볼 품 없는 부동산은 찾기 힘듭니다. 차라리 아무것도 없다면 밝은 미래가 보입니다. 하지만 낡은 빌라를 보면 두려움마저 생깁니다. 하지만 여기에는 엄청난 가치가 숨어 있을 수 있습니다.

노후빌라의 가장 큰 기대가치는 재건축, 재개발입니다. 이에 대해서는 다음장에서 자세히 언급하겠습니다.

그리고 건축법 개정에 따른 가치의 변화입니다. 대표적으로 발코니 확장에 대해서 말씀드렸습니다. 이 또한 앞서 언급한 내용입니다. 발코니 확장이 불법이던 시대의 빌라는 상당히 큽니다. 그래서 그에 따른 활용가치가 큽니다. 2005년 이후 발코니 확장이 합법화되면서 다양한 공간의 가치가 생겼습니다. 반면 그 이전의 빌라들은 기본적인 공간이 큽니다. 그런 공간의 재배치를 통해 다양한 활용이 가능합니다.

이전 장에서 언급한 건축의 기초를 알면 다양한 활용법이 나옵니다.

그 중에서 불법 건축물에 대해서 활용법을 간단히 소개해 드리겠습니다.

우선 불법을 양성화 한다는 것은 흔한 일이 아닙니다. 일상에서는 불가능합니다. 절도라는 불법을 양성화 해줄리 만무합니다. 살인을 합법화해 줄 수는 없습니다. 하지만 부동산은 양성화가 어렵지 않게 일어납니다. 부동산의 기본가치는 삶의 공간입니다. 그렇기 때문에 삶에 대한 기본권에 대해서는 갑론을박이 많습니다.

건축은 불법이 있어서는 안됩니다. 하지만 삶의 질을 위해 공간을 좀 더 활용한다고 하면 조금의 연민이 생깁니다. 비 맞는 베란다에 지붕을 언져서 빨래를 널 수 있는 공간이 생긴다면 유용합니다. 엄연한 불법이지만 인정해줘도 크게 나쁘지 않을 것 같은 선심이 생깁니다.

그래서 건축에서는 과거 다섯차례 불법건축 양성화가 있었습니다. 1880년, 1881년 2000년, 2006년, 2014년입니다. 불법이던 건축물을 신고하면 합법이 되는 기회입니다. 제가 가지고 있는 빌라도 과거 양성화를 통해 합법화가 된 것이 있습니다.

그리고 과거에는 불법 건축물 이행강제금이 최대 5회만 부과되었습니다. 불법건축물을 축조하고 나서도 최대 5년만 버티면 재산상의 손해는 없었던 것입니다. 하지만 2019년 4월 건축 법이 개정되었습니다. 그래서 불법건축물을 시정하지 않으면 매년 이행강제금이 부과됩니다. 재산상의 피해가 누적되는 것입니다. 이러한 법은 합리적입니다. 법의 테두리에서 벗어나면 강제해야 되는 것은 당연한 일입니다. 과거 이태원에서 안타까운 일이 일어났을 때도 이러한 이슈가 있었습니다. 좁은 통로가 만들어진 불법적인 요소가 있었습니다. 그 골목에 인접한 A호텔은 불법으로 도로까지 확장을 했습니다. 매년 이행 강제금이 약 5000만원 부과되었습니다. 그럼에도 불구하고 실질적인 이득이 크기 때문에 불법확장을 했습니다. 이런 경우만 있다면 강하게 처벌하는 것은 이견이 없습니다.

하지만 양면을 보면 속단할 문제는 아닙니다. 최근에 빌라 전세사기가 급등하면서 설상가상으로 근린생활시설(허가는 근린생활시설이지만 주거용 공간으로 분양한 경우)에 대한 피해자가 늘어나고 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 것도 억울한데, 이를 매수하고자 해도 근린생활시설의 경우 매년 이행강제금을 부과해야 하는 경우가 생기게 됩니다. 원래 다세대는 4층 이하로만 지을 수 있습니다. 하지만 최근 빌라들은 5~6층을 종종 볼 수 있습니다. 2개층을 근린생활시설로 등록하고 현황은 다세대 물건으로 속여서 매도를 해버린 경우입니다. 정말 속은 경우도 있을 수 있지만 이행강제금은 5년만 내도 된다고 속아서 매수를 하는 경우도 있습니다. 혹은 전세금을 돌려받지 못해 강제로 매수해야 하는 경우도 있습니다.

더욱이 내가 조심해도 같은 동의 불법건축물로 인해서 피해를 보는 경우도 있습니다. 내 빌라는 문제가 없어도 같은 건축물 내에 불법이 있으면 대출이 막히는 경우가 있습니다. 설령 다세대의 경우 개별 등기를 하지만 대출심사의 경우 건물 전체에 대한 가치 평가를 하는 경우가 있습니다. 이 때 등기부 등본상에 불법건축물이라는 딱지가 붙어 있는 경우 대출을 꺼려하는 경우가 있습니다.

이렇듯 법대로만 할 수 없는 것도 현실입니다. 그래서 오래된 빌라를 보면 그 역사나 가치에 따라 투자 방법을 고민해 볼 필요가 있습니다.

만약 불법건축물의 이행강제금이 정리된 경우라면 안전하게 매수를 해도 됩니다. 불법건축물이라는 딱지로 인해서 평가절하 되었다면 그 가치를 챙기시면 됩니다. 그리고 위와 같이 선의의 피해자들이 많아지게 되면 일시적이든 일괄적이든 법의 변화가 생깁니다. 이럴 경우 매수 타이밍을 잡으면 됩니다. 법이 개정되는 것을 알고도 싸게 팔까요? 의외로 소유주들도 본인의 부동산에 관심이 없는 경우가 상당히 많습니다. 관심을 가지고 모니터링하면 기회가 옵니다. 법개정이 현실화되면 그에 따른 매수 타이밍을 잡으면 됩니다. 노후빌라를 보면 좋은 빌라들이 많이 있습니다. 더욱이 건축을 알면 더 많이 보입니다. 상대적으로 과거의 건축물들이 튼튼하게 잘 지은 것들이 많습니다. 아무리 신축건물이라고 해도 양심 없는 시공사에서 시공한 건물은 골칫거리가 됩니다. 노후 된 건물이라도 구조가 튼튼하고 법적인 범위내에서 성실하게 시공된 건물이라면 공략해 볼 만합니다.