많은 장점에도 불구하고 빌라 투자를 망설이는 이유가 있습니다. 그 중에 대표적인 것이 역전세입니다. 경기 침체시에는 부동산의 가격하락으로 인한 역전세 현상이 생깁니다. 하지만 유독 빌라가 심하다는 인식이 있고 이는 다양한 범죄로 이어지기도 합니다.
왜 유독 빌라는 역전세가 심하고 그로 인해서 다양한 범죄가 일어나게 될까요? 앞서 1장에서 역전세의 이유를 찾았다면 이번에는 직면하는 자세에 대해서 생각해 보겠습니다.
역전세는 왜 일어날까요? 이유는 간단합니다. 정보의 비대칭성 때문입니다.
정보의 비대칭성이 유독 심한 분야가 부동산입니다. 그중에서도 개별성이 강한 빌라는 그 정도가 더 심합니다. 세부적인 영역까지 알지 못하면 ‘묻지마 투자’ 에 노출되는 것입니다.
정보의 비대칭성은 주식으로 설명하면 쉽습니다. 한 제약회사가 오랜 연구 끝내 암치료제를 개발했다고 가정해 보겠습니다. 다음 달 신약에 대한 발표가 예정되어 있습니다. 관계자들은 타인의 명의로 이 회사 주식을 많이 사게 됩니다. 정보의 비대칭성으로 상당한 수익을 올리게 됩니다. 불법이지만 완벽하게 막을 방법도 없습니다.
부동산은 실물정보의 비중이 큽니다. 그리고 공인중개라는 제도로 인해 일정부분 보호도 받습니다. 물론 주식도 중개인 제도가 있지만 다수의 거래라는 점에서 그 책임이 많이 희석됩니다.
주식과 달리 부동산은 1:1 거래 구조가 많습니다. 설령 지분으로 분산된다 하더라도 주체는 정해져 있습니다. 그래서 타인의 무지가 나의 수익이 되는 경우가 많습니다. 이러한 필요충분조건이 만나서 역전세가 나옵니다.
다시말해 주식보다는 정보의 비대칭성이 크기 때문에 학습되어 있지 않으면 큰 손해를 볼 수도 있습니다.
A는 물건의 소유자입니다 그래서 많은 정보가 있습니다. B는 임차인입니다. 그래서 상대적으로 정보가 부족합니다. 여기서 정보는 시세입니다. 좀 더 정확하게 말하면 부동산의 가치입니다. 가치라는 것은 공공재적 성격과 개별적 성격이 부합된 결과입니다. 부동산의 입지는 공공재적 성격이 강합니다. 내가 도로나 지하철역을 만든 것이 아닙니다. 나라에서 만들어준 좋은 입지로 인해 내 부동산이 득을 보고 있다고 해도 과언은 아닙니다. 매년 도로를 포장해 주고 길을 관리해 주는 것은 나라입니다. 공공재이기 때문입니다. 하지만 그렇게 확장된 도로위의 많은 사람들이 내 부동산의 가치를 높여주는 것입니다. 여기에 더불어 개별적인 특성도 있습니다. 건물의 노후도나 선호도가 그런 것입니다.
우리가 부동산 거래를 할 때 공공재적 성격은 잘 파악합니다. 하지만 개별적인 특성은 소홀한 경우가 많습니다.
그래서 시세보다 비싼 전세가가 형성이 됩니다. 이를 공인중개 영역에서 어느 정도는 필터링이 됩니다. 하지만 한계는 있습니다. 전세시세 3억짜리 물건을 4억에 등록해 놔도 불법은 아닙니다. 대부분은 1억이나 비싼 시세에 반응이 없겠지만 정보의 비대칭성의 하위 영역에 있는 사람은 4억에 거래할 수도 있습니다.
더욱이 요즘에는 자비로 임대료를 마련하기 보다는 대출을 통해 마련하는 경우가 많습니다. 이자비용이 임대료라고 생각하는 착시현상이 생깁니다.
원함(want)이 필요함(need)을 앞서는 시대가 되었습니다. 과거에는 필요만 충족하면 가성비 내에서 수요를 충족했는데 최근에는 필요가 충족되어도 원함을 만족하기 위해서 더 많은 소비가 이루어지는 추세입니다.
역전세는 항상 있습니다. 경제 상승기에는 역전세가 없어 보이지만 그렇지 않습니다. 상승이라는 기류에 가려져서 보이지 않을 뿐 시세보다 비싼 임대료를 지불하면서 소비하는 경우는 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.
이는 정보의 비대칭성에서 기인하는 역전세의 포괄적인 의미라고 할 수 있겠습니다.
그렇다면 역전세는 불공정한 소유주의 정보력에만 원인이 있을까요?
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