한가지 질문으로 드리겠습니다. 빌라를 구하거나 건축을 한다고 가정해 보겠습니다. 평지에 있는 빌라가 좋을 까요? 아니면 경사지에 있는 빌라가 좋을까요?
대부분은 평지에 있는 빌라를 선호하실 겁니다. 경사지에 있는 빌라는 기본적으로 접근성이 떨어지고 공사의 용이성도 떨어집니다. 하지만 앞서 언급한 맥락에서 접근을 해보면 빌라의 개별성이 수익이 될 수도 있습니다.
예를 들면 지하를 잘 활용하면 수익이 될 수 있습니다. 건물의 가치를 산정할 때 용적률은 상당히 중요한 기준이 됩니다. 앞서 언급한 바와 같이 용적률은 대지 면적에 대한 연면적의 비율입니다. 여기서 연면적에는 지하가 포함되지만 용적률을 계산할 때는 지하의 면적이 포함되지 않습니다.
다시 말하면 지하는 법적기준에 포함되지 않기 때문에 넓게 만들어도 무관하다는 의미입니다.
지하의 기준은 단순하게 생각하면 절반만 묻혀 있으면 됩니다. 좀 더 전문적인 용어를 써보자면 가중평균 높이가 1/2 이상이 지하에 묻혀 있어야 합니다. 앞서 질문드린 부분을 적용해 보겠습니다.
평지라면 말그대로 절반이 묻혀 있어야 하기 때문에 특이점이 없습니다. 하지만 경사로의 경우 가중평균 높이를 계산해 보면 한면은 완전 개방되었다는 의미기이도 합니다.
쉽게 설명드리기 위해서 사진 한 장을 보여드리겠습니다.
이 건물은 분명 아파트는 아닌데 최소 5층 이상으로 보입니다. 앞에서 정리해 드린대로 5층 이상의 주거용 건물은 아파트로 분류됩니다. 다만 1층은 주차장 필로티로 보여서 층수에 해당되지 않을 수 있습니다. 하지만 위의 사진에는 지하2층에도 주거용 시설이 있습니다.
설령 주차장과 연결된 B2는 지하라고 생각해도 B1의 경우는 지하에 묻히는 구역이 전혀 없습니다. 오히려 아래 주차장 공간을 염두하면 2층에 위치한 집이라고 해도 과언이 아닙니다.
하지만 등기부 등본을 살펴보면 B1도 분명 지하입니다.
정리하자면 법적으로 지상 허가를 받은 곳은 빨간색 라인 위쪽입니다. 그래서 다세대로 허가를 받은 것입니다. 아래 지하로 묻힌 부분은 용적률의 법적 한도를 초과해서 짓게 된 부분입니다. 건축적인 측면에서도 상당한 수익을 낸 것이며 이러한 주택은 지하로 표기되어 있을 뿐 지상을 임대를 놓아도 충분히 가치를 인정받을 수 있습니다.
최근에는 건축법이 개정되는 추세입니다. 지하에 주거공간을 만들지 않습니다. 물론 일정 조건이나 지역별 조례로 구분되는 부분도 있지만 최근 개정되는 내용은 아래와 같습니다.
| 제53조(지하층) ① 건축물에 설치하는 지하층의 구조 및 설비는 국토교통부령으로 정하는 기준에 맞게 하여야 한다. ② 단독주택, 공동주택 등 대통령령으로 정하는 건축물의 지하층에는 거실을 설치할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 사항을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 침수위험 정도를 비롯한 지역적 특성 2. 피난 및 대피 가능성 3. 그 밖에 주거의 안전과 관련된 사항 |
주거공간을 지하에 만든다는 것은 많은 부작용이 있습니다. 그래서 법은 개정되었습니다. 하지만 그로인한 반대급부도 있다는 것을 염두하셔야 합니다.
앞선 법의 개정은 주거환경 개선의 의지입니다. 주거공간으로 지하는 없애겠다는 것입니다. 그렇다면 과거에 지어졌던 지하들은 빨리 소멸시키고자 하는 것입니다.
그러다면 이런 빌라촌들은 재건축 재개발의 기준도 완화한다는 의미입니다. 특히 침수가 많아서 고생하던 곳은 우선순위로 개발을 한다는 의미입니다. 그렇다면 또한 투자가치는 재조정된다고 생각하시면 됩니다.
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