앞서 말씀드린 대로 부동산이라고 하면 일반적으로 건물만 생각합니다. 직관적이기 때문입니다. 하지만 부동산을 건물과 토지의 개념을 구분하고 정리할 수 있으면 상당한 도움이 됩니다. 그렇다면 이번에는 토지의 가치와 직결된 사항을 몇가지 정리해 보겠습니다.
건폐율과 용적율
건폐율과 용적률만 정확하게 이해해도 토지에 대한 부분 쉽게 접근할 수 있습니다. 그 외 다양한 법적인 검토가 필요하겠지만 건폐율과 용적율에서 해결이 안되면 하위법에서는 해결할 수 있는 것들이 많이 없습니다.
건폐율(건축법 제 55조)
건폐율 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 그림으로 설명해 보겠습니다.
(A) 그림처럼 대지가 100㎡ 인 땅에 넓이가 50㎡인 건물이 건축되었다면 건폐율은 50%입니다. 그렇다면 (B)와 같이 50㎡ 2층으로 올라가면 건폐율이 얼마일까요?
동일하게 50%입니다. 건폐율은 층수와 상관없이 1층 바닥면적이라고 생각하면 쉽습니다. 그럼 이런경우는 어떨까요?
위의 그림은 정면에서 본 입면도입니다. 1층보다 2층이 더 넓어서 1층 바닥면적을 초과한 2층이 형성되어 있습니다. 이런 경우는 1층 바닥 면적이 건폐율이 아닙니다. 하늘 위에서 봤을 때 그림자가 생기면 건축 면적에 포함됩니다. 하지만 일반적으로는 1층이 가장 넓기 때문에 1층 면적의 비율로 개념만 잡아 놓으셔도 됩니다. 더욱이 건폐율은 우리가 줄자 들고 측정할 것이 아니기 때문에 무슨 의미인지 정리해 두시면 됩니다.
이 정도 설명 드리면 가끔 나오는 질문은 이것입니다.
‘처마를 길게 하면 건폐율이 높아지나요?’
그건 아닙니다. 처마는 1m까지 인정해 줍니다. 그래서 1m 범위 내에서는 괜찮습니다. 만약 처마가 1m가 넘어가면 1m를 제외한 부분을 면적에 산입합니다. 건축법은 깊게 들어갈수록 복잡해 집니다. 투자만을 위한 건축법은 제가 언급해 드린 정도만 알아도 많은 것들이 해결됩니다. 건폐율에 관련된 상위 개념이 용도지역입니다. 용도지역에 따라 건폐율의 범위 가 정해져 있기 때문입니다. 용도지역등은 뒷부분에서 다시 다루도록 하겠습니다.
용적률(건축법 제 56조)
용적률은 대지면적에 대한 연면적을 말한다. 쉽게 생각하면 대지 면적에 대한 각 층의 바닥면적의 합을 말합니다.
건폐율에서 봤던 그림을 다시한번 보시겠습니다
(A)의 용적률은 50%입니다. 건폐율과 같습니다. (B)는 용적률이 100%입니다. 대지면적이 100㎡ 이고 각 층의 바닥면적인 1층과 2층의 합이 100㎡이기 때문입니다.
그런데 여기서 정확하게 알고 넘어가셔야 할 부분이 있습니다. 용적율과 연면적의 차이입니다. 건축을 위해 강의나 상담을 진행하다 보면 잘못된 질문을 하는 경우가 있습니다. 질문이 잘못되면 올바른 답변이 나올 수가 없습니다. 가장 많이 실수하는 부분이 연면적과 용적률을 혼용하여 사용하는 것입니다.
‘용은 연대 출신이다’
라고 암기하시면 도움이 됩니다. 용적율은 비율이고 연면적은 넓이입니다. 여기서 더 중요한 것은 연면적에는 지하가 포함되고 용적율에서는 지하가 포함되지 않습니다. 단순하게 생각하기 위해서 지하라고만 말했지만 엄밀히 말하면 용적율에는 아래의 부분이 포함되지 않습니다.
– 지하층
– 지상층의 주차용 (단, 해당 건축물의 부속 용도로 쓰이는 경우에만 한함)
– 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치한 피난안전구역
– 건축물의 경사지붕 아래에 설치한 대피공간
정확하게 위의 공식을 이렇게 정의하면 됩니다.
이 부분은 정확하게 정리를 해 두셔야 정확한 의사소통이 가능합니다. 예를 들어서 지하 50㎡ 지상 100㎡인 건물이 있습니다. 건축주는 지하를 포함해서 연면적 150㎡을 생각합니다. 하지만 용적률이라고 표현을 하면 지하의 50㎡는 포함이 안됩니다. 상대방은 혼란스러워 집니다.
용적률에 지하의 면적이 포함되지 않는 다는 것은 용적률 제한과 무관하게 지하는 얼마든 건축할 수 있다는 의미기이도 합니다.
자! 이 그림으로 쉽게 정리해보겠습니다.
연면적은 각층의 면적입니다(지하포함) – 150㎡
용적율에는 지하등이 포함되지 않습니다.
용적율 100% = 연면적(100㎡)/토지면적(100㎡)
※ 연면적은 150㎡이지만 용적율을 계산하기 위한 연면적은 지하를 제외한 100㎡ 이다.
혼동되는 이유는 앞서 보여드린 공식처럼 용적율은 연면적을 나눈 값이기 때문입니다.
쉽게 말해서 용적율에 제한이 있어도 지하나 필로티 형식의 주차장은 용적율 계산시에 빠지기 때문에 지하 부분은 경계선을 넘어가지 않는 한도에서 제한 없이 계획하셔도 됩니다.
건폐율과 용적율(연면적)에 대한 개념만 잘 정리하셔도 토지에 대한 부분은 크게 어려움이 없습니다. 앞서 말씀 드린바 대로 아파트만 생각하면 이마저도 크게 필요하지는 않습니다. 하지만 빌라로 입문하기 위해서 대지는 중요합니다. 아파트는 아파트 전용면적에 대한 가치가 크지만 빌라는 전용면적에 더불어 대지의 가치도 같이 평가해야 합니다.
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