용도지역/지구/구역
사람은 누구나 다양한 각자의 역할을 감당하면서 살아갑니다. 누군가의 자녀로 태어나서 인생이 시작됩니다. 결혼을 하면 배우자의 역할을 감당합니다. 자녀가 생기면 부모로의 역할을 감당해야 합니다. 순차적으로 이루어질 수도 있지만 동시에 모든 역할을 감당해야 하기도 합니다. 모든 역할을 잘 소화하면 좋겠지만 그렇지 못한 경우도 있습니다.
토지도 마찬가지입니다. 다양한 역할과 구분이 있습니다.
토지의 역할은 상당 부분 일맥상통하지만 정확하게 구분하지 않으면 많은 오점을 남기기도 합니다.
우선 각각의 개념을 정리하고 실생활에서 알아 두어야 하는 부분을 정리하겠습니다. 단순히 글로 정의하는 것은 한계가 있기 때문에 이렇게 비유해 보겠습니다.
일단 집에 들어 가려면 신발은 벗어야 합니다. 신발을 신고 갈 수 있는 지역은 집 안에서는 없습니다. 그리고 누나의 방에는 남동생이 들어갈 수 없습니다. 혹여나 누나의 방에 들어가려면 누나의 규칙을 따라야 합니다. 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 남동생의 방에 들어갈 때는 누나가 남동생의 규칙을 따라야 합니다.
그리고 누나와 남동생이 함께 공부하는 공간은 서로의 규칙을 존중해 줘야 합니다.
이를 그림으로 그려 보면 이렇게 됩니다.
용도지역은 모든 토지에 적용됩니다. 마치 우리 집은 전부 신발을 벗어야 하는 지역인 것처럼 말입니다. 그리고 용도지구나 용도구역은 각각 적용되며 중복되는 경우도 있습니다.
범위를 정리하자면 용도지역이 너무 광범위해서 용도지구으로 보완을 한 것입니다. 용도지구 또한 너무 광범위해서 용도 구역으로 보완을 한 것입니다.
지역/지구/구역… 너무 복잡한가요? 그럼 용도지구나 구역은 잠시 접어두겠습니다.
용도지역만이라도 건폐율과 용적율을 함께 정리해 두시기 바랍니다.
표로 정리해 보겠습니다.
| 용도지역 | 구분 | 건폐율(%) | 용적률(%) | |
| 도시지역 | 주거지역 | 1종 전용주거 | 50 | 100 |
| 2종 전용주거 | 50 | 150 | ||
| 1종 일반주거 | 60 | 200 | ||
| 2종 일반주거 | 60 | 250 | ||
| 3종 일반주거 | 50 | 300 | ||
| 준주거지역 | 70 | 500 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90 | 1500 | |
| 일반상업지역 | 80 | 1300 | ||
| 유통상업지역 | 80 | 1100 | ||
| 근린상업지역 | 70 | 900 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70 | 300 | |
| 일반공업지역 | 70 | 350 | ||
| 준공업지역 | 70 | 400 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20 | 80 | |
| 생산녹지지역 | 20 | 100 | ||
| 자연녹지지역 | 20 | 100 | ||
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20 | 80 | |
| 생산관리지역 | 20 | 80 | ||
| 계획관리지역 | 40 | 100 | ||
| 농림지역 | 20 | 80 | ||
| 자연녹지지역 | 20 | 80 | ||
그래도 복잡하신가요? 그럼 이것만이라도 정리해 두시기 바랍니다. 가장 많이 활용되는 부분입니다.
주거지역 : 50~60% 건폐율
녹지지역 : 20% 건폐율
전용주거 : 약 100% 용적률
일반주거 : 200~300% 용적률
나머지 건폐율은 20%, 용적률 약 80~100%
지목
마지막으로 정리해야 할 것은 지목입니다. 표로 정리해 보겠습니다.
| 전 | 임야 | 공장용지 | 창고용지 | 하천 | 수도용지 | 종교용지 |
| 답 | 광천지 | 학교용지 | 도로 | 구거 | 공원 | 사적지 |
| 과수원 | 염전 | 주차장 | 철도용지 | 유지 | 체육용지 | 묘지 |
| 목장 | 대 | 주유소용지 | 제방 | 양어장 | 유원지 | 잡종지 |
지목은 28개로 구분됩니다.
전부 알아두면 편하겠지만 꼭 알아야 할 부분만 정리해 보겠습니다.
우선 각 종류와 약자를 알아 두시면 편리합니다. 지적도상 지목을 약자로 쓰는 경우가 많이 있습니다. 대부분은 앞글자가 약자지만 예외가 4가지 있습니다.
‘천원차장’입니다.
천 – 하천
원 – 유원지(‘유’로 표기되는 것은 ‘유지’입니다)
차 – 주차장
장 – 공장용지
그리고 일상에서 많이 쓰이는 6가지는 알아 두시면 좋습니다.
전,답,임야,대,도로,하천
이정도 정리해 두시면 부동산을 공부하는데 크게 지장은 없습니다.
다만 용도지역과 지목은 명확하게 구분할 줄 아셔야합니다. 일상적으로 용도지역을 물어보는데 지목을 대답하시는 경우가 종종 있습니다. 그리고 임야라고 지목을 알려주시면서 용도지역에 해당하는 건폐율을 물어보시는 경우도 있습니다.
이제부터는 용도지역/지구/구역과 지목을 명확하게 구분하시어 정확한 수치나 내역은 모르더라도 정확하게 구분은 할 줄 아셔야 합니다.
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