자동차를 너무 사랑하는 사람이 있습니다. 자동차를 위해서 모든 것을 해줍니다. 심지어는 애칭도 붙여 줍니다. 미국에서는 자동차 번호판에 애칭을 넣기도 합니다. 자기 몸을 위해서는 오이비누 하나면 충분합니다. 자동차를 위해서는 세차 용품을 박스 채 사용합니다. 차를 사랑하니 주차장도 신경을 씁니다. 본인은 25평에 거주하는데 3~4평의 공간에 주차해 놓는 것이 미안해집니다. 하지만 자동차 입장에서는 큰 의미가 없습니다. 차는 결국 서서 잡니다. 누워서 잘 수는 없습니다.
그럼에도 불구하고 차를 위해 누울자리까지 마련하는 사람이 있습니다. 이런 애뜻한 사랑을 차는 잘 몰라줍니다. 반대의 경우도 있습니다. 차를 소모품으로 생각합니다. 주차도 아무데나 합니다. 전날 주차를 어디에 했는지도 잊어버립니다. 심지어는 옆집에 대기도 합니다. 주차장이 필요 없습니다.
그렇다고 주차장을 안 만들수는 없습니다. 법으로 기준이 정해져 있습니다. 주차장을 만들지 않으면 인허가도 나지 않으며 사용승인도 나지 않습니다. 주차장은 반드시 만드셔야 합니다.
모든 일에는 효율이 중요합니다. 자동차가 누울 수 있는 주차장까지는 아니더라도 효율성 있는 주차장을 만들어야 합니다. 이는 부동산 수익률과 직결됩니다.
그렇다면 주차장의 기준부터 알아보겠습니다.
주차장의 법적기준은 상당히 광범위합니다. 기본적으로 주차장의 길이와 폭은 5m, 2.5m입니다. 접하는 도로의 폭이나 주차방식에 따라 면적의 기준은 바뀔 수 있습니다. 세부적인 기준은 상황에 맞게 적용하시면 됩니다.
주차장을 많이 만들어야 자산의 가치가 증대되는 곳이 있습니다. 많은 사람이 오가는 곳입니다. 방문자의 편의를 위해서 주차 공간이 중요합니다. 최근에는 근교의 베이커리 카페가 성행합니다. 주차공간이 넓다는 전제하에 많은 사람들이 서슴치 않고 방문합니다. 하지만 주차장 공간을 최소로 만들어야 유리한 곳이 있습니다. 가장 대표적인 곳인 빌라입니다. 최소한의 법적 주차공간만 할애하고 임대공간을 늘리는 것이 유리합니다. 1층의 전면에 주차공간 대신 상가를 넣으면 수익은 더 높아집니다. 이러한 변수들을 간단하게 정리해 보겠습니다.
단독주택
과거의 주택들은 주차공간의 개념이 없었습니다. 그래서 주차공간 없는 단독주택도 많습니다. 하지만 신축하는 단독주택은 주차장이 없으면 준공허가를 받을 수 없습니다. 그래서 법적 기준의 주차장은 반드시 만들어야 합니다.
시설면적 50㎡(약 15평) 초과 150㎡(약 45평) 이하는 1대
시설면적 150㎡(약 45평) 초과시 100㎡(약 30평)당 1대 추가
즉, 평으로 쉽게 정리해 보자면 약45평 초과는 2대, 75평 초과는 3대로 정리하시면 쉽습니다. 그렇다면 단독주택 단지를 임장할 때, 이런 요령이 생깁니다. 주자구획이 2대가 그려져 있다면 45평보다 큰 단독주택입니다. 보통은 40~60평대 집이 있는 단지입니다. 만약 종종 3대의 주차 구획이 보인다면 75평 초과인 단독주택일 수 있습니다. 물론 법적 기준과 상관없이 주차장을 많이 만들 수도 있습니다. 그래서 절대적인 근거는 아닙니다. 하지만 단독주택은 외형이 개별적인 경우가 많습니다. 그래서 외형만으로 연면적을 가늠하기 힘듭니다. 주차장의 넓이로 연면적을 추산해 보면 도움이 됩니다.
다가구/다세대 – 빌라
다가구는 단독주택에 속합니다. 하지만 주자장에 관한 법에서는 다세대와 동일합니다(기숙사는 제외). 그래서 공동주택의 기준에 따릅니다.
공동주택의 기준은 세대당 1대로 생각하면 됩니다. 하지만 세대별 면적에 따라 조금 완화되는 경우가 있습니다. 1세대의 전용면적이 30㎡ 이하인 경우는 0.5대로 완화가 됩니다. 만약 60㎡이하의 경우는 0.7대로 기준을 잡으시면 됩니다.
물론 모든 기준은 조례로 변경이 됩니다. 지역마다 다르다는 의미입니다. 그래서 건축을 하신다면 건축사의 도움이 필요합니다. 우리는 투자자로서 주차장을 통해 다양한 정보를 얻으면 됩니다. 더욱이 임대를 위해서 주자장은 다양한 변수가 될 수 있습니다. 주차장이라는 공간도 간과해서는 안됩니다.
요즘 도시형생활주택을 많이 볼 수 있습니다.
크게 3가지로 구분해 볼 수 있습니다.
- 소형주택(원룸형 도시생활주택)
- 단지형 다세대
- 단지형 연립주택
도시형생활주택은 조금의 변수가 있습니다. 주차대수 완화입니다. 앞서 말씀드린 대로 주차장이 의무가 아니라면 연면적을 넓혀 임대 수익을 올릴 수 있습니다. 여기서 도시형 생활주택은 공략 포인트가 있습니다.
전용면적 30㎡이하는 0.4대로 완화됩니다. 물론 조건이 있습니다.
– 도시형생활주택의 소형주택
– 역세권(기준이 상이)에 상업지역, 준주거지역
– 전체 주차공간의 20%이상 공유차량 전용 주차장(비율에 따라 완화조건 다름)
물론 지역마다 조례로 변경됩니다. 그래서 정확한 기준은 건축사와 함께 인허가 조건을 따져봐야 합니다. 완화된다는 조건만 인지하면 됩니다. 이는 투자수익이나 공실률에 영향을 미칩니다.
자가차량 사용이 적은 젊은 수요층이 많은 지역이라면 주차장보다는 임대면적을 늘리는 것이 유리합니다. 반대로 자가차량 사용이 많은 3~4인 가족의 수요층이 많다면 주차공간 확보는 필수입니다.
결론적으로 주차장의 공간은 외부로 노출되는 법적인 규제입니다. 그래서 주차장 규제를 통해서 세부적인 정보에 접근이 필요합니다. 핵심적인 도움은 아닐 수 있지만 남들과 차별화 되는 정보일 수는 있습니다. 특히 요즘 왜 도시형 생활주택이 유행이고 그로 인한 장단점은 명확하게 구분할 수 있어야 합니다.
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