얼마전 명품백에 관한 뉴스가 나왔습니다. 시중에서 수백만원하는 가방의 원가는 고작 8만원 이였습니다. 장인(匠人)의 인건비를 고려한다고 해도 저렴한 가격은 아닙니다. 소비자들은 배신감을 느꼈을 지도 모릅니다. 하지만 아직도 그 가방은 수백만원에 팔리고 있고 소비자들은 크게 동요하지 않습니다. 그에 준하는 중고거래도 활발히 이루어지고 있습니다.
사람들은 합리성보다는 대중성을 택한 것입니다. 합리적으로는 설명이 되지 않지만 다수의 사람들이 지향하는 가격을 택한 것입니다. 모두가 수백만원을 외칠 때 본인만 8만원의 가격을 외치기 힘든 것입니다.
부동산에도 이런 재화가 있습니다. 바로 아파트입니다. 아파트의 원가는 중요하지 않습니다. 지역 특성상 토지가가 비싼 경우도 있습니다. 하지만 토지가의 차이가 모든 것을 설명해 주지는 못합니다. 시공사의 브랜드 하나만으로도 가격이 높아지기도 합니다. 이러한 불합리성은 대중성으로 치환됩니다. 인터넷에 노출되어 있는 대중성이 객관화가 되어 버린 것입니다. 그 객관성이 안정감을 줍니다. 대중이 그 시세를 외치면 안전한 가격이라고 합리화가 됩니다. 그래서 그 가격에 수억을 지불해도 불안하지가 않습니다. 이런 논리라면 아파트 시장은 상당히 합리적입니다.
합리적이라는 것은 주관적일 수 있지만 아파트 시장에서 통용되는 확실한 규칙이 하나가 있습니다. 매수가가 전세가를 넘는 일은 없습니다. 매매가가 하락해도 전세가 밑으로 내려가는 일은 거의 없습니다. 전세가가 아무리 올라도 매매가를 역전하는 일은 없습니다.
하지만 빌라는 그렇지 않습니다. 시세라는 것이 객관화되어 있지 않습니다. 아파트 처럼 대중성이 객관화를 시켜주지도 않습니다. 그래서 불안합니다. 기현상이 일어납니다. 매수가 역전현상이 일어납니다. 이른바 역전세가 생깁니다.
‘사는비용보다 더 비싸게 렌트하게 됩니다’
이러한 상황을 그래프로 그려보겠습니다.
위의 그래프처럼 아파트는 매매가가 하락해도 전세가 보다 역전되기는 어렵습니다. 하지만 빌라는 매매가가 전세가가보다 낮은 시기가 어렵지 않게 발견됩니다. 그만큼 빌라 사장은 불안한 요소가 있습니다.
이러한 현상은 크게 두가지 원인이 있습니다.
첫째, 부동산의 전세는 실수요입니다. 하지만 매매는 가수요가 있습니다. 이러한 이격이 매매가와 전세가의 방향성을 다르게 만듭니다.
둘째, 빌라시장은 객관성이 부족합니다. 그래서 좀 더 전문지식이 필요합니다. 그에 상응하는 지식이 없으면 불안감으로 다가오게 됩니다.
이러한 두가지 요인이 합쳐져서 기현상을 만듭니다. 이러한 기현상은 누군가에게는 기회가 될 수도 있습니다.
빌라 시장이 불안해서 쉽게 접근하지 못한다면 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다. 모두가 아파트를 원할 때, 누군가는 빌라를 볼 수 있습니다. 그리고 경쟁률을 낮춰줍니다. 이는 확실한 수익이 될 수 있다는 또 다른 의미이기도 합니다.
살기 위한 공간을 위해서 아파트만 보시는 것은 이해할 수 있습니다. 하지만 수익률을 기대하는 투자자라면 아파트에서 벗어나서 수익률이 높은 곳으로 진일보해야 합니다. 리스크로 인한 기현상을 해결했을 때 진정한 수익이 실현될 것입니다.
사람은 생각보다 합리적이지 않습니다. 3000만원짜리 차를 구매해서 5년만 타고 버리면 하루에 1만8천원 정도를 내는 샘입니다. 5년뒤에 감가 된 차를 1000만원에 판다면 하루에 1만원으로 차를 운영한 샘입니다. 하지만 자동차를 렌트하면 하루에 10~15만원을 냅니다. 합리적인가요? 물론 다양한 변수가 있겠지만 소유할 때 비용과 렌트 할 때 비용의 가치는 다릅니다. 그리고 그 결과물은 합리적이라고 말할 수 없습니다.
아파트와 빌라사이에서도 이러한 불합리성이 존재하고 그것이 우리가 공략해야 할 포인트입니다.
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