수익나는 빌라에는 많은 것들이 숨어 있다

수익 나는 물건을 찾는 방법은 대동소이합니다. 가장 중요한 것은 입지입니다. 입지만 좋으면 쓰레기장이라도 사두면 좋습니다. 난지도처럼 개발될 것입니다. 입지가 좋다면 그 후에 상품성을 따지면 됩니다.

이렇게 간단한 이야기를 하려고 빌라를 가져온 것은 아닙니다. 빌라 투자를 했을 때 물건을 보는 눈이 다르다는 것을 분명히 말씀드리고 싶습니다. 고급 뷔페를 가면 한구석에 비치된 수육은 눈에 들어오지 않습니다. 하지만 국밥집에 갔는데 수육을 몇 점 서비스로 주면 엄청나게 대우를 받았다고 느껴집니다. 아파트를 투자하시는 분들이 하는 이야기를 들어보면 대동소이합니다. 그리고 상품 자체를 깊이 보지는 않습니다. 대부분 입지와 큰 흐름을 주로 봅니다. 하지만 빌라는 위험하고 까다롭습니다. 그렇기 때문에 물건도 자세히 보고 조심성도 상당히 많아집니다. 그래서 빌라투자를 해보면 디테일에 신경을 쓰게 됩니다. 그리고 작은 것도 확대해석하게 됩니다. 마치 수육서비스가 상당히 많은 별점을 주고 싶은 심리와 비슷합니다.

그렇다면 빌라를 투자할 때 수익나는 방법을 마케팅 기법과 접목해서 정리해 보겠습니다.

우선 STP 분석을 기억하시면 편합니다.

S : segmentation (시장 세분화)

T : targeting (표적화)

P : positioning (포지셔닝)

STP 분석을 통해 음식을 팔아보겠습니다. 우선 세분화 합니다. 주식과 간식으로 나눌 수도 있습니다. 시간대 별로 나눌 수도 있습니다. 음식의 종류로 나눌 수도 있습니다. 그리고 그렇게 나눈 시장을 선정합니다. 즉 타겟을 정합니다. 연령별로 나누어서 고등학생을 위한 음식으로 타겟팅을 합니다. 그렇다면 학교 앞에서 떡볶이를 파는 것으로 포지셔닝을 합니다.

빌라에 적용해 보겠습니다. 우선 빌라의 수요부터 세분화 해보겠습니다. 세분화가 생각보다 중요합니다. 매매를 통한 투자도 중요하지만 향후 노후자금을 위한 현금흐름을 만들 때도 요긴하게 쓰입니다. 공실을 피하기 위해서도 상당히 중요합니다. 공단이 많은 지역에서는 원룸이나 1.5룸이 필요합니다. 학교가 많고 4인가족이 밀집한 지역에서는 2~3룸이 필요합니다. 신축을 할 때도 이점을 감안해서 설계를 해야 공실률이 현저하게 줄어듭니다.

이렇게 세분화한 시장에 타겟팅이 필요합니다. 젊은층을 겨냥해서 1.5룸 정도를 공략할 수 있습니다. 젊은 층은 월세가 많은 반면 순환률에 따른 관리비가 많이 들어갑니다. 중장년층은 전세가 많습니다. 그리고 비교적 관리가 수월합니다.

이렇게 타겟을 선정했다면 포지셔닝이 남았습니다.

젊은 층을 대상으로 임대를 주기 위해서는 가전가구가 옵션으로 들어가 있으면 유리합니다. 혹은 독신여성을 타겟팅했다면 남성 출입금지 빌라로 포지셔닝 할 수도 있습니다. 포지셔닝은 자세를 낮춰 눈높이를 맞추는 것을 의미합니다. 이렇게 STP의 마케팅 전략으로 투자대상을 바라보면 정리가 쉽고 간단합니다

또한 마케팅 툴을 빌라에 적용해 봤을 때 유리한 점이 몇 가지 있습니다.

우선 리스크에 대한 방어력이 향상됩니다. 빌라 투자를 꺼리는 이유가 리스크입니다. 위험하기 때문에 공략하지 않는 것입니다. 하지만 이것은 기회의 다른 말이기도 합니다. 좁은 문으로 들어가는 것입니다. 그만큼 특정한 시장이 형성되고 수익은 높아집니다. 그리고 많이 공부하게 됩니다. 익숙한 길을 갈 때는 별다른 준비 없이 집을 나섭니다. 하지만 처음 가보거나 위험한 길을 갈 때는 준비가 필요합니다. 소요시간도 찾아보고 주변에 위험한 사항은 없는지 점검합니다. 그것은 그만큼 경험이 되고 노하우가 됩니다. 아파트처럼 대중화된 물건을 볼 때보다 더 많은 것을 보려고 예민해 집니다. 시간과 노력을 투자합니다. 초식동물이 귀가 발달한 이유와 비슷합니다.

또한 리스크가 많다는 것은 다양성의 방증입니다. 아파트는 위치, 규모, 매매량 등의 큰 데이터 들만 보면 됩니다. 하지만 빌라는 위치 외에는 모든 것이 다 개별성이라는 물음표로 남아 있습니다. 규모도 정확하지 않을 수 있습니다. 49㎡의 15평 빌라를 20평형이라고 중개합니다. 이러한 개별성을 구분하지 못하면 리스크에 노출 됩니다. 하지만 알고나면 무기가 됩니다. 빌라는 객관화할 매매자료도 많지 않습니다. 결국은 더 많은 시간과 공을 들여야 합니다.

마치 컴퓨터를 살 때와 비슷합니다. 아파트는 대기업의 완성된 컴퓨터를 사는 것입니다. cpu 수치와 메모리, 그리고 하드디스크 용량정도만 만족하면 완제품을 살 수 있습니다. 하지만 빌라는 조립 컴퓨터와 비슷합니다. 부품 하나 하나의 특성과 리스크가 있습니다. 그리고 서로 호환이 되어야 작동됩니다.

완성된 컴퓨터 10대 사보는 것보다 조립해야 하는 컴퓨터 1대가 더 많은 가르침을 줍니다. 컴퓨터라는 세계에 더욱 깊숙이 빠지게 만들어 줍니다.

부동산에서도 수익나는 빌라를 찾다 보면 상당히 많은 것들이 보입니다.