우리의 부동산은 노후까지 이어져야 합니다. 좀더 정확하게 말하면 우리의 모든 일련의 투자활동이 노후를 위한 것이라고 해도 과언은 아닙니다. 과거에는 노후자금은 생소한 단어였습니다. 일평생 가족을 위해서 살면 자녀들이 부모를 부양하던 시대였기 때문입니다. 시대가 변했습니다. 대가족의 개념은 붕괴되고 핵가족의 시대가 되었습니다. 자녀가 부모를 부양하는 시대는 끝났습니다. 현실적으로도 불가능해졌습니다. 부모보다 가난한 자녀세대가 되었기 때문입니다. 더욱이 라이프 사이클이 변화되기 시작합니다. 과거에는 20대 중반에 취업하고 후반에는 결혼했습니다. 그리고 60세에 정년을 맞이합니다. 최근에는 30대까지 취업준비를 합니다. 이태백(이십대 태반이 백수)라는 말이 있습니다. 40대에 결혼을 해도 전혀 어색하지 않은 시대가 되었습니다. 그리고 정년은 빨라졌습니다. 사오정(45세가 정년), 오육도(오십대 육십대도 회사에 있으면 도둑놈)이라는 말이 유행을 합니다. 설상가상(雪上加霜)으로 평균수명은 늘어났습니다. 설상가상이라는 단어가 씁쓸하게 느껴지지만 어려움을 표현하기에는 적당한 것 같습니다. 한마디로 말해 놀고 먹어야 하는 늙은 시기가 길어졌습니다. 그림으로 보면 더 와 닿습니다.
위의 그림처럼 과거에는 소득기간(녹색)이 길고 노후(빨간색)가 짧았습니다. 그래서 젊어서 성실하게 일하면 노후자금은 크게 문제가 되지 않았습니다. 하지만 오늘날에는 취업시기가 늦어지고 은퇴는 빨라지면서 소득기간(녹색)이 짧아집니다. 여기에 더불어 평균수명이 길어지면서 은퇴 후 소비기간(빨간색)이 길어졌습니다. 이에 대한 대비는 필수인 시대가 되었습니다.
노후에 대한 대비는 다양한 분야가 있지만 저는 부동산에서 그 해결책을 몇가지 제시해 드리려고 합니다. 나이가 들면 관리는 좀더 쉽고 현금흐름은 안정적일수록 유리합니다. 물론 정답은 없습니다. 쉬운 것도 없습니다. 하지만 준비하면 어려울 것도 없습니다.
대표적인 대안을 상가주택에서 찾아보겠습니다. 빌라의 각 세대를 합치면 상가주택이 됩니다. 노후에 상가주택을 생각하는 이유는 간단합니다. 수익형 부동산 중에서 가장 보수적이기 때문입니다. 그리고 부동산의 본질인 주거에 기반을 두었기 때문입낟.
우선 일반적인 수익형 부동산은 미래 가치에 대한 불확실성과 관리에 대한 노력이 상당히 큽니다. 하지만 상가주택은 그러한 단점이 상당히 보완되었습니다.
우선 살펴봐야 할 점은 불확실성입니다.
상가주택은 상가와 주택을 적절히 배치한 것입니다. 일반적으로 1~2층은 상업용공간이고 3~4층은 주거용 공간입니다. 물론 수요에 따라서 비율을 조절할 수 있습니다. 상가의 수요가 많은 곳이라면 상업용 공간의 비중을 높이면 됩니다. 상업용 공간은 고가의 임대료가 발생하는 점에 장점이 있지만 공실에 대한 리스크는 큰 편입니다. 주거용 공간은 공실에 대한 리스크는 줄어들지만 상업용 공간에 비해 임대료는 낮게 책정됩니다.
상가주택의 이러한 특징은 미래의 불확실성을 조절할 수 있습니다. 만약 상가라는 단일 상품에 투자를 한다면 코로나 같은 상업시설 위기의 시대를 버티기 힘들었을 수도 있습니다. ‘계란을 한바구니에 담지 말라’ 는 조언에 적합한 부동산 상품이 상가주택입니다. 노후에는 수익성보다는 리스크 관리가 더 중요합니다.
상가주택처럼 구성품의 조합이 가능하면 취득에서도 경쟁력이 생깁니다. 부동산을 취득할 때 가장 유용한 것이 레버리지입니다. 일반적으로 상업용 부동산을 취득할 때는 레버리지로 대출을 활용합니다. 하지만 대출은 신뢰할 만한 담보가 있어야 하고 이자상환이나 금리변동과 같은 리스크가 있습니다. 그래서 노후에 접근하기에는 쉽지 않습니다. 상가주택은 이러한 부분에 리스크가 적습니다.
우리나라에는 전세 제도가 있습니다. 그래서 주거용 공간의 비중을 높이면 보증금의 형태로 자본을 구성할 수 있습니다. 상가주택을 매수하거나 심지어는 건축을 할 때 주택부분에서 나오는 보증금은 큰 지렛대가 될 수도 있습니다.
자본금이 5억인 사람이 10억짜리 아파트를 매수하려고 하면 5억이라는 대출을 받아야하고 그에 상응하는 이자를 상환해야 합니다. 하지만 10억짜리 상가주택을 매수하려고 하면 보증금 5억만 받을 수 있다면 대출 없이 매수가 가능합니다.
즉 상급지의 아파트를 팔아서 하급지의 상가를 공략한다면 좀 더 안정적인 자산형태가 될 수도 있습니다. 모든 사람이 상급지로만 가려고 할 때 하급지에서 안정을 찾는 것도 전략이 될 수 있습니다. 공실율이 치명적으로 높아질 정도로 하급지를 가면 안됩니다. 노후의 안정성을 확보하기 위해서는 고민해 볼 방법입니다. 콜옵션으로 수익을 낼 수 있다면 풋옵션이라는 반대급부로 있다는 의미로 해석할 수 있습니다.
더욱이 상급지의 단독 아파트는 겨우 주거문제만 해결하는 것이 전부 일 수 있습니다. 하지만 상가주택은 주거문제를 해결하면서 자산증식이나 현금흐름을 만들 수 있다는 것이 매력적입니다. 일반적으로 주거문제를 해결하면서 노후자금을 만들고 싶으면 주택연금을 가입합니다. 다양한 옵션이 있기 때문에 주택연금도 상당히 매력적인 상품인 것은 확실합니다. 하지만 자산의 가치와 근로의 지속성을 감안하면 상가주택이 더 매력적인 부분이 많습니다.
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