지금까지 말씀드린 내용을 잘 숙지하면 임장의 포인트가 더 넓어질 것입니다.
하지만 규모가 너무 커서 언감생심(焉敢生心)일 수도 있습니다. 더욱이 재건축 재개발은 시간도 오래 걸리고 정보의 전쟁이라 쉽지 않은 투자처일 수도 있습니다. 규모가 크다 보면 마음을 맞추는 것도 쉽지 않습니다. 아무리 돈이 된다고 하더라도 당장의 주거공간에 더 집중하는 사람도 많습니다. 다행히 희소식이 있습니다.
최근에는 정부의 주택공급 정책에 따라 큰 단위의 사업들이 간소화되는 추세입니다. 그 흐름을 살펴보겠습니다.
소규모주택정비사업
소규모 정비주택사업이란 흔히 말하는 재개발입니다. 다만 규모가 작다고 생각하시면 됩니다. 재개발이라고 하면 대단지만 생각하기 쉽습니다. ‘도시 및 주거환경 정비법’ 의 내용도 대부분 대규모 단지의 규정입니다. 최소 수백세대 이상을 생각합니다. 재개발은 10년 걸린다는 말도 있습니다. 현실적으로 10년 이상 걸립니다.
그래서 많은 사람들이 꿈조차 꾸지 않습니다. 10년 기다릴 생각하니 당장 눈 앞에 보이는 것이 없습니다. 주거환경도 개선되고 큰 투자수익도 기대해볼 수 있지만 현실로 와 닿지는 않습니다.
재개발은 피할 수 없는 흐름입니다. 공간은 한정되어 있고 건물은 노후화됩니다. 사람들은 새 집을 원하고 정부는 계속적으로 주택을 공급해야 합니다. 물론 건설사들의 이권도 포함되어 있습니다. 모든 경제는 순환합니다. 순환이 생명력입니다. 부동산도 마찬가지입니다. 순환으로 인해 그 생명력을 지속합니다.
최근에는 소규모로 정비주택 사업이 활발해지면서 빌라에 대한 관심이 더 커졌습니다. 서울시를 시작으로 지자체들도 많이 활성화되는 단계입니다. 크고 느려서 힘들었던 주택공급정책을 해결해 주는 하나의 방편입니다.
소규모주택정비사업은 크게 3가지로 구분됩니다.
1. 자율주택정비사업
2. 가로주택정비사업
3. 소규모재건축사업
자율주택정비사업
자율주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 유형입니다. 단독, 다세대 등을 개량 또는 재개발하는 것입니다.
노후건축물이 2/3이상이고 기존주택이 단독주택이면 10호, 다세대/연립이면 20세대 이상의 단위에서 진행합니다.
가로주택정비사업
가로주택정비사업은 기존의 가로(街路)를 유지하면서 진행되는 소규모주택정비사업입니다. 말그대로 길을 그대로 두고 단위 블록만 개발하는 사업이라고 생각하시면 됩니다. 노후건축물이 2/3이고 10,000㎡이하가 사업대상입니다.
소규모재건축사업
소규모재건축사업은 작은 재건축이라고 생각하시면 됩니다. 기존의 정비기반시설이 양호한 경우 시행되는 소규모 재건축입니다.
이러한 소규모주택정비사업에 대해서 세부적인 내용을 알고 싶으면 해당 지자체 상담을 권해드립니다. 이렇게 글을 쓰는 와중에도 부동산 정책이 바뀌고 있으며 선거철에는 더욱 더 말이 바뀝니다.(이 글을 쓰고 있는 시점이 선거철입니다) 물론 법으로 지정되기까지는 국회 등의 의결이 필요합니다. 그리고 지자체마다 다른 기준을 세우고 있기 때문에 세부적인 것은 반드시 지자체 상담이 필요합니다.
투자자로서 우리가 알아야 할 점을 정리해드리겠습니다.
재개발보다 상당히 유리한 점은 두 가지가 있습니다. 앞서 언급한대로 소규모로 진행이 가능하고 빠르다는 것입니다.
일반적으로 재개발 단계는 이렇습니다. 정비계획을 세우고 구역지정을 하고 추진위를 설립합니다. 그리고 조합설립인가를 받기까지 2~4년은 걸립니다. 하지만 소규모주택정비사업은 이런 단계가 생략됩니다. 앞서 말씀드린 조건과 최소 소유주 2인이 시작할 수 있습니다. 임대주택 공급여부에 따라 1인도 진행은 가능합니다. 더욱이 소규모의 인원만 구성되기 때문에 관리처분계획인가 단계가 상당히 간소화됩니다.
결론적으로 소규모이기 때문에 문제가 될 만한 요소들이 많이 줄어듭니다. 그래서 작고 간소하게 진행이 됩니다.
이것은 무엇을 의미할까요? 빌라 투자의 다양성이라고 봐도 무리는 아닙니다. 아직 한국에서는 개별 건축 및 개발이 활성화되지는 않았습니다. 이는 건설업의 역사를 조금 이해하셔야 합니다. 우리나라는 국가주도의 건설업이 발전했습니다. 즉 대규모 건설업을 의미합니다. 전쟁이후 대규모 토목공사에서도 그 원인을 찾을 수 있습니다. 이른바 외화벌이에도 건설업이 큰일을 해냈습니다. 우리 아버님 세대에서는 중동에서 건설업으로 많은 외화를 벌어 오셨습니다. 그래서 개별주택보다는 아파트가 많은 나라입니다. 우리나라 건설 업력에 비해 개별시장은 크게 발전하지 못했습니다. 그래서 그에 따른 법도 많이 미비합니다. 많은 전문가들이 아파트 공화국에서 출구전략을 세워야 한다고 말합니다. 이는 소규모 건축업에 대한 비중이 커지는 것을 의미합니다. 그렇기 때문에 제가 이 책을 통해서 강조하고 싶은 영역도 생기게 된 것입니다.
이는 코로나 시국에 확증되었습니다. 기성세대에게 집은 단순한 쉼의 공간이였습니다. 가족이 찬 바람을 피하고 편히 잠들 수만 있으면 그것은 최고의 공간였습니다. 힘겨운 경제활동을 했기 때문에 집은 최소한의 바람막이였습니다. 집에 재정이나 시간을 투자한다는 것은 사치였습니다. 아버지가 퇴근해서 집을 수리하고 넓은 마당에 잔디를 깍는 모습은 우리에게 익숙하지는 않습니다. 하지만 코로나를 통해 직장보다는 집에 머무는 시간이 길어졌습니다. 굳이 코로나가 아니더라도 이제는 모든 의사소통이 온라인으로 이전되었습니다. 그래서 집은 최소한의 바람막이에서 편의의 공간으로 발전하게 되었습니다.
제가 부동산 투자를 하면서 건축을 업으로 삼고 있는 이유도 이점에 기인합니다.
건축을 알면 부동산 보는 눈이 바뀝니다. 그리고 내 집을 지을 때도 많은 것들이 보이게 됩니다.
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