오래된 빌라를 리모델링하는 것을 음식에 비유하면 삼겹살 먹은 후 볶음밥입니다. 맛있게 삼겹살을 구워 먹습니다. 생명력을 다한 불판을 잔인하게 설거지통으로 직행시키지 않습니다. 남아있는 열기와 기름기에게 죄를 짓는 것 같습니다. 구세주가 나타납니다. 함께 구웠던 김치와 각종 양념을 더해 맛깔 난 볶음밥을 만들어 냅니다. 배불러 죽겠다고 사망신고를 한 사람들의 입이 다시 살아납니다. 침을 흘리며 숟가락을 듭니다. 볶음밥은 화룡점정(畫龍點睛)입니다. 탄수화물로 인해 모든 것이 평화로워집니다.
하지만 여기서 독한 사람들이 있습니다. 볶음밥에 손을 대지도 않습니다. 조용히 손을 들어 사장님을 부릅니다. 냉면을 시킵니다. 식지 않은 입안의 열기를 냉면으로 식힙니다. 완전히 판을 뒤엎는 것입니다.
부동산에서도 이런 경우가 있습니다. 앞서 보여드렸던 카페 골목의 리모델링도 좋은 부가가치의 사례이지만 더 큰 부가가치가 있습니다.
앞선 1장에서 1000만원으로 10억의 가치를 만들어준 빌라를 계속 이야기해 보겠습니다.
단순하게 무피로 빌라 한 채 늘렸다면 큰 의미는 없었을 것입니다. 저는 내심 자신감이 있었습니다. 비싼 수업료를 치를 각오를 했던 이유는 입지입니다.
부동산은 땅과 건축물의 합산 가치라고 생각해 볼 수 있습니다. 건축가격은 어디나 대동소이합니다. 하지만 같은 브랜드의 같은 평수의 아파트라도 지역에 따라 30억일 수도 있고 3억일 수도 있습니다. 땅값이 다르기 때문입니다. 좀 더 정확하게 설명하면 입지가 다르기 때문입니다. 저도 이 빌라를 볼 때 입지를 확인했습니다. 비록 빌라는 오래되고 옆집에는 선녀님이 살았지만 입지를 봤을 때 절대 나쁘지 않다는 것을 알았습니다.
입지가 좋은 곳은 이미 모든 땅은 포화상태입니다. 만약 그 곳에 아파트를 지어야 한다면 어떻게 공간을 확보할지 생각해 보신 적이 있으신가요? 그 재료는 낡은 빌라나 5층짜리 아파트일 확률이 높습니다. 수도권을 많이 벗어나면 인근에 개발할 수 있는 땅이 많습니다. 그런 곳은 굳이 오래된 구옥(舊屋)을 찾으실 필요가 없습니다. 한 블록만 옆으로 가도 논과 밭이 많기 때문입니다. 개발할 대체지가 많다는 의미입니다. 하지만 입지가 너무 좋아서 주변에 개발할 땅이 없는 지역은 무조건 소(小)를 희생시켜 대(大)를 이루어야 합니다. 그래서 오래된 빌라나 5층짜리 아파트가 개발될 소지가 다분한 것입니다.
입지 좋은 아파트의 재료는 빌라입니다. 제가 매수한 빌라도 인근에 오래된 5~6층 짜리 아파트가 있습니다. 그 아파트가 개발되려면 반드시 제가 매수한 빌라를 포함시키게 될 것 같았습니다. 국토기본법 이하의 법령들을 조금 살펴보면 아무 곳이나 쉽게 재개발이 되지 않는 다는 것을 알 수 있습니다. 과거에 마구 지어졌던 아파트들도 새로 재건축이나 재개발을 하려면 국토기본법이나 건축법등 다양한 법에 적용이 됩니다. 그래서 환경평가나 도로등의 조건들이 과거에 비해서 상당히 까다로워졌습니다. 이 지역은 교통 여건도 우수합니다. 1기 신도시 지역이라 계획도시이며 노후화도 충족되었습니다. 독자적인 아파트 개발되기는 힘들겠다는 생각이 들었습니다. 만약 이 지역에 좋은 아파트를 짓고자 한다면 반드시 내가 매수할 발라가 좋은 재료로 쓰이겠다는 생각이 들었습니다. 더욱이 과거 뉴타운을 추진했던 지역이라 다양한 자료들이 많이 있었습니다.
향후 이 지역은 GTX가 확정되고 복개천 복구작업이 될 여지가 있어 더욱 가치가 높아지고 있습니다. 만약 이곳에 아파트가 들어선다면 정말 좋은 입지의 아파트가 될 것입니다. 이런 지역에 아파트가 들어서야 한다면 그 재료가 무엇일까 한번정도는 생각해 보면 유익합니다.
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