함정을 피하라! 모태솔로를 권장하는 나라!!
누구나 성인이 되면 달콤한 연애를 꿈꾸고 행복한 결혼생활을 기대하게 됩니다. 평생 솔로로 살기 원하는 사람은 흔치 않을 것입니다. 그리고 기왕 연애를 하려고 한다면 좋은 사람을 만나는 것은 모두의 바람입니다.
그렇다면 어떻게 좋은 사람을 만날 수 있을까요? 개인차이가 있겠지만 가장 일반적인 방법은 많이 만나봐야 합니다. 많이 만나보면 경험이 쌓이게 되고 그 경험은 학습으로 이어지게 됩니다. 이런 유행가 가사가 있습니다
좋은 사람 있으면 소개 시켜줘
사랑에도 연습은 있는 거기에
아주 조그만 일에도 신경을 써주는
사랑 경험이 많은 사람이라면 좋겠어
경험이 많다 보면 시행착오를 줄일 수 있는 것은 당연한 이치입니다.
그런데 나라에서 이상한 정책을 펼칩니다. 일명 ‘모태솔로 권장법’ 입니다. 모태솔로 권장법의 내용은 이렇습니다.
‘결혼하기 전에 한번도 연애를 안 해 본 사람에게는 다양한 특권을 줍니다’
만약 이런 정책이 있다면 사람들이 좋아할까요? 비웃음거리가 될 것입니다. 얼마나 대단한 특권을 줄지는 모르겠지만 연애 경험 없는 사람은 좋은 사람을 만날 확률이 현저하게 떨어집니다. 더욱이 결혼 후에 많은 시행착오를 경험하게 됩니다. 상당히 위험한 결혼 생활이 될 것입니다. 그래서 그 특권을 얻기 위해서 모태솔로를 유지할 사람은 없을 것입니다.
하지만 이러한 정책이 부동산에서는 시행되고 있습니다.
바로 ‘무주택 가산점’ 입니다. 정책의 의도는 모르는 바 아닙니다. 하지만 무주택 기간에 가산점을 부여한다는 것은 마치 모태솔로에게 결혼 가산점을 주는 것과 크게 다르지 않습니다. 중고등학교를 거치지 않고 명문대학에 입학하고자 하는 심리와 비슷해 보입니다.
어떤 분야 든 등급을 구분한다는 것은 쉽지 않은 일입니다. 개인차가 있기 때문입니다. 부동산도 마찬가지입니다. 어떤 이는 아파트가 가장 쉬울 수 있고, 어떤 이는 토지가 가장 쉬울 수도 있습니다. 이러한 개인차를 인위적인 등급으로 나눈다는 것은 상당히 위험해 보입니다. 하지만 내 기대심리와 등급은 반드시 알고 계셔야 합니다. 내가 있는 위치를 모르면 객관화는 불가능 합니다.
처음에는 무조건 초급입니다. 어떤 분야 든 초급은 낮은 위험성에 낮은 수익률입니다(low risk, low return). 쉬운 입문과 작은 수익을 말합니다.
처음 주식투자를 하게 되면 우량주를 소액 매수합니다. 잃어도 그만인 돈을 대기업에 투자하는 것입니다. 조금의 수익을 맛보게 됩니다. 설령 손실을 입었다고 하더라도 수업료라고 생각하기 마련입니다. 중급이 되면 많은 학습과 정보로 개별변수에 투자합니다. 그 과정이 지나면 고수가 될 수도 있고 투기꾼이 될 수도 있습니다.
부동산도 마찬가지입니다. 처음에는 아파트 투자가 일반적입니다. 경매의 경우도 그렇습니다. 아파트는 대부분의 정보가 공개되어 있고 시장분석도 쉽습니다. 대출도 용이합니다. 그래서 쉽게 투자가 가능합니다. 하지만 그만큼 수익이 많지는 않습니다. 그렇게 부동산에 입문하면 많은 공부를 합니다. 아파트보다는 다양한 물건들이 보입니다. 경매로 따지면 유치권물건이나 선순위 임차인이 보입니다. 과거에 리스크라고 생각했던 것들이 이제는 경쟁자를 줄여주는 울타리처럼 느껴집니다.
이를 그림으로 표현해 보겠습니다.
1단계(초보) : 낮은 위험과 낮은 수익률로 입문합니다. 일반적으로는 아파트 매매나 경매를 합니다. 대부분의 정보가 공개되어 있어서 진입장벽이 낮지만 그만큼 많은 수익을 기대하기는 힘듭니다.
2단계(숙련) : 수익률을 높이려 다 보니 다양한 물건들이 보입니다. 이 단계에서 빌라(다세대), 토지, 상가등의 물건이 보입니다. 지분이나 임대차 관계 및 권리분석이 눈에 들어옵니다. 여기에서 경험이 쌓이면 3단계로 넘어갑니다.
3단계(전문가) : 처음에는 높은 위험과 높은 수익(high risk high return)을 직면하게 됩니다. 많은 경험과 전문성이 쌓이면 리스크가 줄어들고 낮은 위험성으로도 고수익을 누리게 됩니다.(low risk high return)
위의 그림에서 경계선은 큰 의미가 없습니다. 다만 1단계에서 2단계로 넘어가는 공간, 그리고 2단계에서 3단계로 넘어가는 중간지점에는 빌라라는 징검다리가 있습니다. 물론 개별적인 능력으로 중간과정 없이 단번에 실력이 향상되는 사람도 있습니다. 그리고 동물적인 감각으로 징검다리 없이도 높은 수익을 올리는 사람도 있습니다. 하지만 부동산 실력의 성장에 징검다리인 빌라를 이해하지 못하면 성장은 더딜 수밖에 없고 재미도 없을 수 있습니다.
부동산 공부를 시작했는데 정체기에 있으십니까?
징검다리 역할을 하는 빌라가 해결책이 될 수도 있습니다. 빌라는 그 자체로도 투자처입니다. 하지만 부동산 투자의 윤활유 같은 역할도 하기 때문에 반드시 알고 계셔야 하는 시장입니다.
이러한 과정이 이해가 되신다면 다시 모태솔로 이야기에 접목시켜 보겠습니다.
모든 분야는 1단계 초보에서 경험과 성숙이 이루어지면 3단계로 가게 됩니다. 하지만 부동산은 특이한 상품이 있습니다. 바로 주택청약 제도입니다.
주택청약 제도는 많은 장점들이 있습니다. 하지만 큰 맹점도 있습니다. 숙련의 과정 없이 대박을 누리게 해줍니다. 물론 청약도 전략이라 공부를 많이 하면 그만큼 청약 당첨의 확률은 높아집니다. 하지만 일반적으로 공부를 많이 하지 않습니다. 조건만 잘 맞추면 당첨이 됩니다. 운이 따라줘야 합니다. 그 운이 3단계의 수준인 low risk high return으로 직행하게 해 줍니다.
더욱이 그 조건 중에 하나가 ‘모태솔로 권장법’ 입니다. 즉 한번도 주택을 소유해 보지 않은 사람이 유리하다는 의미입니다.
이 조건이 대한민국 부동산 지식을 하향 평준화 하는데 크게 기여한다고 생각합니다. 모태솔로가 우연히 평강공주를 만났다고 해서 모든 사람이 바보가 되어야 한다고 주장하는 것과 같습니다.
사람들은 돈을 모으기 위해 자금계획을 세웁니다. 그 중 고정지출의 단골 메뉴는 주택청약입니다. 2만원에서 10만원까지 금액은 다양합니다. 주택청약은 쉽게 접근할 수 있습니다. 전문적인 지식이 없어도 낮은 리스크에 고수익을 올릴 수 있는 외형 때문입니다. 이러한 외형을 갖추기 위해서는 운이 필요합니다. 마치 로또처럼 말입니다. 로또는 큰 리스크가 없습니다. 매주 한끼 정도의 밥값으로 재미삼아 구매를 합니다. 운이 좋으면 수백, 수천 혹은 수억까지도 당첨이 됩니다. 로또를 사면서 전문적인 지식을 갖추고 있는 사람은 없습니다. 그냥 운일 뿐입니다. 그래서 모든 사람이 접근할 수 있습니다.
주택청약도 이와 비슷한 구조입니다. 오히려 로또보다 훨씬 접근성이 좋습니다. 주택청약은 돈이 소비되지 않기 때문입니다. 로또는 1건당 천원을 내야 하지만 청약은 그냥 인터넷으로 접수만 하면 됩니다. 소비되는 돈은 없습니다.
다만 공정성을 높이기 위해서 일정한 기준이 있습니다. 그 기준 중 하나가 무주택 가산점입니다. 대부분 이점에 기인하여 무주택이라는 큰 함정에 빠지게 됩니다. 부동산 공부를 소홀히 하게 되는 명분이 되기도 합니다.
혹자는 이렇게 말합니다.
‘청약을 준비하기 위해서 무주택 기간을 늘리고는 있지만 부동산 공부는 열심히 하고 있어서 괜찮아~’
이 말은 이렇게 표현할 수 있습니다.
‘자동차는 없지만 운전연습은 꾸준히 할 수 있어’
‘애인은 없지만 연애 기술에 대한 책은 꾸준히 읽고 있어’
‘직업은 없지만 돈 버는 방법은 공부하고 있어’
지금까지의 내용은 대부분 들어본 내용입니다. 내가 경험해 본 실전투자의 영역은 어디까지 인지 점검해 보시기 바랍니다.
많은 연애를 해본 것 같지만 착각일 수도 있습니다. 이론만 많이 알고 현실은 모태 솔로였을 수도 있습니다. 책에서 읽은 내용만으로 어떻게 고수가 될 수 있겠습니까? 이러한 장벽을 깨지 않으면 고수의 길은 진입할 수 없습니다.
주택청약을 폄하할 수는 없습니다. 분명 주택청약 시장도 전문성이 필요합니다. 그리고 많은 고수들이 그 시장에서 로또 이상의 수익을 내고 있습니다. 그리고 큰 지식이 없는 분들이 종종 고수익을 내기도 합니다.
하지만 소수의 우연을 일반화시키면 전체의 수준이 하향 평준화된다는 것을 말씀드리고 싶습니다.
대한민국을 부동산 공화국이라고 합니다. 하지만 부동산 공화국보다는 부동산 독재국가가 더 맞는 표현이라 생각합니다. 독재국가는 독재자가 정책의 상당부분을 결정합니다. 대한민국이 그렇습니다. 그렇다면 독재를 깰 수 있는 방법은 무엇일까요? 방법은 다양하겠지만 가장 기초적인 방법은 하나입니다. 국민이 똑똑해져야 합니다. 부동산도 마찬가지입니다. 부동산 독재국가에 살면서 상대적으로 부동산에 대해서는 지식이 많지 않는 것이 현실입니다. 그래서 지배를 당하는 것입니다. 당하지 않기 위해서는 공부해야 합니다.
저는 이 책을 통해서 부동산에 대한 성장을 드리고 싶습니다. 그 과정에 필요한 숙련의 재료를 빌라로 삼을 것입니다. 빌라를 연구해보면 많은 것들을 배울 수 있습니다.
부동산 부자들이 빌라에 열광하는 이유를 7가지로 정리해 보았습니다.
- 당장 시작할 수 있다.
부동산은 큰 돈이 필요하기 때문에 시작자체가 어렵습니다. 더욱이 좋은 입지 부동산은 전재산을 투자해야 하는 경우도 있습니다. 빌라를 통해 좋은 입지에 소액투자가 가능합니다. 빌라는 이상하리만큼 저렴하게 시세가 형성되어 있습니다. 이유는 다양합니다. 상대적으로 수요가 적기도 하지만 개별성이 너무 강하기 때문이기도 합니다. 하지만 이러한 점이 당장 시작할 수 있는 틈을 만들어 주기도 합니다.
2. 지렛대 원리가 숨어 있다.
부동산 없는 부자라는 단어가 어색하듯 레버리지 없는 부의 창출도 익숙하지는 않습니다. 빌라를 통해 레버지리를 잘 활용하면 좀 더 빠른 부를 형성 할 수도 있습니다. 더욱이 우리나라는 전세제도가 있기 때문에 대출 이외의 레버리지 활용도 가능합니다. 이러한 지렛대 원리를 알아보겠습니다.
3. 돈이 되는 면적이 숨어 있다.
주택과 아파트, 그리고 빌라의 공간 개념은 완전히 다릅니다. 국민평형이라고 하는 84㎡는 약 25평입니다. 아파트는 방3개에 화장실 2개가 나옵니다. 하지만 주택은 방2개 나옵니다. 반면 빌라는 방 5개도 나옵니다. 상대적인 공간감이 다릅니다. 이러한 점을 살펴보고 돈이 되는 공간도 찾아보겠습니다.
4. 재생산이 가능하다.
아파트는 대형 건설사들이 주도해서 만듭니다. 기성품에 가깝습니다. 인테리어 잘 하는 것 외에는 소유자가 할 것이 별로 없습니다. 그래서 사실상 개인이 접하기 힘든 부분의 영역입니다. 하지만 빌라는 다릅니다. 건축학적으로 해부하기 쉽습니다. 빌라는 단독주택의 확장판이라서 투자로 접근하기에도 용이합니다. 현실고증의 집약체입니다.
빌라를 해부해 보면 건물의 가치가 보이고 그 가치는 내 수익과 직결됩니다. 조금 더 나아가 직접 개보수 할 정도의 수준만 되면 상상이상의 안정적인 수익이 보장됩니다. 이는 건축 분야에서 자세히 다루겠습니다. 빌라는 다양한 방법을 통해 재생산이 가능합니다. 그리고 개별성에 의해서 다양한 부가가치를 창출 할 수도 있습니다.
5. 메뉴가 다양하다
아파트는 부동산에 있어서 최고의 투자처입니다. 접근성도 좋고 다양한 정보들이 객관적으로 널려 있습니다. 하지만 다양성에서는 빌라에 높은 점수를 주고 싶습니다. 빌라는 물건의 개별성이 상당히 강합니다. 같은 지역 경매물건이라도 가치의 차이는 상당히 다를 수 있습니다. 신축일 때와 구축일 때 투자 방법이 다릅니다. 이러한 다양한 메뉴들을 안내하겠습니다.
6. 개천에서 용 난다
‘개천에서 용 난다’ 는 말은 과거의 언어라고 합니다. 요즘에는 조기교육이 일반화 되어서 환경에 따라 미래가 정해진다고 합니다. 심지어는 의대준비반 유치원이 있다고 할 정도입니다. 부동산도 크게 다를 바가 없습니다. 정보가 대중화되다 보니 크게 용이 될만한 요소가 많지 않습니다. 하지만 빌라는 다양한 대박의 요소가 숨어 있습니다.
7. 빌딩 부자의 페이스 메이커
마라톤은 42.195Km를 달립니다. 2시간여동안 계획된 페이스를 유지하면 좋겠지만 그리 쉬운 일은 아닙니다. 그래서 페이스 메이커의 도움을 받습니다. 페이스 메이커는 성적을 위해 뛰는 선수가 아닙니다. 다만 우승권에 있는 선수의 페이스를 일정하게 유지시켜 주는 역할을 합니다. 부의 축적에도 일정한 페이스 메이커가 필요합니다. 혹시 궁극적인 목표가 빌딩부자라면 빌라는 좋은 페이스 메이커가 될 수 있습니다. 생산부터 유통, 그리고 부의 이전까지… 좋은 페이스 메이커가 될 수 있습니다.
지금까지 간단하게 빌라의 틈새시장을 정리해 봤습니다. 빌라가 아파트보다 더 좋다 거나 쉽다는 이야기를 하려고 하는 것이 아닙니다. 다만 틈새가 있기 때문에 그 사이를 공략할 수 있다는 것을 말씀 드리고 싶습니다.
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