빌라를 모르면 부동산에서 성공하기 힘들다는 말은 억측일 수 있습니다.
빌라를 모르고도 부동산 투자 잘하시는 분들은 많이 있습니다. 아파트만 투자하시는 분들도 많은 수익을 올릴 수 있습니다. 토지만 투자하시는 분들도 빌라는 잘 모릅니다. 그래도 큰 투자수익을 올리고 있습니다.
하지만 소액으로 부동산에 입문하고 다양한 변수들을 경험해 보기에는 빌라투자만큼 좋은 것은 없습니다.
투자라는 것은 일정의 임계점을 넘어야 판도가 바뀌는 특성을 가지고 있습니다. 아무리 주변 사람들이 주식으로 돈을 벌었다고 하더라도 리스크 헷지(risk hedge)에 대한 임계점을 넘지 못하면 투자할 수 없습니다. 주변에 10명중에 6~7명은 예적금만 하고 있습니다. 투자는 필수라는 것을 알면서도 임계점을 넘지 못하는 것입니다.
부동산은 그 임계점이 더욱 높습니다. 최소 종자돈이 수천만원에서 수억이 필요하기 때문입니다. 레버리지를 이용한다고 하더라도 자기자본으로 수천만원은 있어야 합니다. 그래서 쉽게 투자가 이루어지지 않습니다.
더욱이 우리나라는 무주택 가산점을 주는 나라입니다. 무주택 기간이 길수록 분양에 우선순위를 줍니다. 무주택 가산점을 포기하면서 수천에서 수억을 투자한다는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
그나마 이러한 장벽을 조금 낮출 수 있는 시장이 빌라시장입니다. 빌라는 개별단가가 낮은 특성도 있지만 임대수요는 꾸준하다는 장점이 있습니다. 대출이나 임대를 통한 레버리지가 쉬운 편입니다.
물론 자산가치에 대한 평가는 일정하지 않기 때문에 대출부분에서는 아파트보다는 불리합니다. 하지만 앞서 말씀드린 다양한 개별적 특성으로 인해 공략 포인트들이 많이 있습니다.
빌라는 아파트보다 고려해야 할 사항들이 많습니다. 그래서 공부가 됩니다. 아파트는 온라인 검색만으로도 많은 부분이 해결됩니다. 심지어는 행정적인 업무도 온라인으로 많이 이전되어 있습니다.
하지만 빌라는 다릅니다. 온라인에 자료가 많지 않습니다. 직접 발품을 팔아보지 않고는 개별적인 특성을 알 수 없습니다. 그래서 더 달려야 합니다. 그 자체가 공부입니다.
자동차 관리도 수준의 차이가 있습니다. 엔진오일만 갈아본 사람하고 타이어나 필터를 모두 갈아본 사람도 있습니다. 능력 차이가 납니다. 같은 지역에 임장을 가도 아파트만 둘러본 사람과 주변 빌라의 시세와 내부를 꼼꼼히 본 사람의 실력은 다릅니다. 빌라를 공부하면 혜안이 생길 수밖에 이유입니다.
빌라 통해서 배울 수 있는 가장 큰 분야는 재개발입니다. 물론 아파트도 전혀 배울 것이 없는 것은 아닙니다. 하지만 경험으로 미루어 보아 아파트 개발과 빌라의 개발은 차원이 다릅니다. 난이도도 다릅니다.
재개발 투자는 특성화된 분야라 공부해야 할 것이 많이 있습니다. 하지만 빌라를 공부하다 보면 재개발은 쉽게 익힐 수 있습니다. 재개발의 안정성만 감안하면 아파트 투자로 접근하는 것이 나을 수도 있습니다. 하지만 입지가 좋은 지역은 단위 금액이 상당히 큽니다. 이럴 경우 빌라를 통해 재개발 시장에 뛰어들 수 있습니다.
그리고 재개발의 경우 대지지분이 중요합니다. 이런 경우 단위 금액당 높은 지분을 소유할 수 있는 것이 빌라입니다.
수천만원 투자해서 분담금 2~3억으로 6~7억짜리 아파트를 갖는 것이 기본 프로세스입니다. 물론 재개발은 최소 10년을 기다려야 하는 투자입니다. 하지만 다음 세대를 위한 최고의 투자입니다. 재개발을 좀 더 알기 위해서는 광역도시계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획을 공부하면 좋습니다. 최근에는 소규모 자율주택정비사업 등이 많이 활성화 되어서 공부하면 좋습니다. 이러한 내용은 뒤에서 자세히 언급해 보도록 하겠습니다.
빌라는 부동산의 허리이다
과거에 피트니스클럽에 가면 남자들은 대부분 이두나 삼두근 운동을 많이 했습니다. 하체는 부실한데 팔뚝은 튼튼한 기형적인 사람이 많았습니다. 허리가 중요하다는 것은 누구나 알지만 허리운동을 하는 사람은 많이 없었습니다.
최근 코어운동이라는 개념이 많이 보편화되면서 보이지 않는 곳의 운동도 많이 합니다. 특히 허리나 대퇴부의 중요성이 상당히 부각되었습니다. 의학이나 운동 처방에 대한 정보가 많아 지면서 소비자들이 똑똑해진 것입니다. 비록 허리는 보이지 않지만 가장 중요한 부분입니다. 그리고 그로 인해서 각 부분의 균형이 잡히는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
음악을 처음 시작할 때 피아노를 배우는 경우가 많습니다. 이유는 간단합니다. 모든 악기들 중에 피아노의 음역대가 가장 넓습니다. 또한 다양한 음계를 동시에 표현할 수 있기 때문에 확장성이 좋습니다. 피아노 차체만으로도 표현력의 범위가 넓습니다. 그래서 다양한 악기와의 조합은 단연 으뜸입니다. 파이노를 잘 치면 다른 악기는 금방 배웁니다.
부동산도 마찬가지입니다. 각 분야마다 특징이 있습니다. 한 분야만 섭렵해도 유익한 것이 부동산입니다. 하지만 다양한 분야로 확대되기 위해선 균형이 중요합니다. 그리고 그 균형을 잡을 핵심적인 분야가 필요합니다. 그래야 안정성까지 확보할 수 있습니다.
부동산 분양에서 피아노와 같은 확정성 있는 분야를 뽑으라면 빌라 시장입니다. 허리의 중요성과 비슷하다고 말할 수 있습니다.
특히 가공 능력을 계발하기에는 빌라만 한 것이 없습니다.
아파트는 배달음식과 비슷합니다. 모든 정보가 공유되어 있고 모든 상황이 제도권 내에서 보장되기 때문에 사실상 기성품입니다. 자본력이 있는 사람은 아파트로 쉽게 입문해 볼 수 있습니다. 하지만 소액투자로의 확장성은 부족합니다.
빌라는 부동산계의 밀키트라고 생각하면 쉬울 것 같습니다. 완전 생식은 아니지만 어느 정도 제도권 내에 있습니다. 레시피가 있기 때문에 손쉬운 가공으로 상당한 효율을 낼 수 있습니다. 빌라시장은 시작에는 어려울 수 있습니다. 썩은 호박을 고를 수도 있습니다. 잘 고르는 연습부터 해야 합니다. 단순한 차익이나 현금흐름 보다는 가공의 묘미를 더해야 큰 수익이 보입니다. 그렇게 성장하다 보면 건축도 보이고 더 큰 확장성을 갖게 됩니다.
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