어떤 음식을 좋아하는지 묻기 전에 식욕부터 돋우어야 겠습니다. 부동산 자체에 흥미가 없는데 빌라라는 소재를 제시한다는 것은 무의미 합니다.
저는 부동산 신봉자에 가깝습니다. 그리고 부동산의 장점을 많이 말하고 다닙니다. 그렇다면 제 주변에는 부동산 투자자가 많을까요? 안타깝게도 그렇지 않습니다. 왜 주변에 부동산 투자자가 많지 않을까요? 제가 욕심이 많아서 정보 공유를 하지 않아서일까요?
그렇지 않습니다. 오히려 부동산은 함께 해야 레버리지 효과가 납니다. (물론 공동투자는 그에 따른 리스크도 큽니다) 그래서 친한 지인끼리 부동산 스터디를 만들려고도 많이 노력했습니다. 하지만 공감을 얻기에는 제가 많이 부족했습니다. 언변이 부족했는지도 모르겠습니다. 그리고 근본적으로 다음과 같은 현실적, 비현실적 장벽이 있습니다.
부동산은 많이 공부해야 한다?
물론 틀린 이야기는 아닙니다. 학습에 대한 경직성이 부동산 투자를 막는 요소 중에 하나입니다. 부동산은 등기자산이면서 권리관계가 상당히 중요합니다. 그래서 복잡합니다. 일반적인 재물은 점유에 기반하기 때문에 사고 파는데 큰 절차가 필요 없습니다. 부동산은 양도 양수시 등기 절차가 상당히 중요하면서도 복잡합니다. 하지만 이러한 모든 것은 지나는 통로입니다. 장벽이 되어서는 안됩니다.
멈추면 장벽이지만 넘어서면 구름판이 됩니다.
한라산 정상을 바라보면 그 고됨이 여실히 느껴집니다. 하지만 그 위압감으로 인해서 집앞의 낮은 오름을 오르는 것조차 포기하는 것은 바람직하지 않습니다.
부동산 투자는 분명 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 그 중압감으로 인해서 시작도 못해보고 있다는 것은 안타까운 일입니다. 저는 부동산보다 금융공부를 더 빨리, 더 많이 했습니다. 하지만 금융투자 비율이 낮습니다. 제 체질에 맞지 않습니다. 공부할 분야가 너무 많고 매일 점검해야 할 수치들이 너무 많습니다. 이에 비하면 부동산은 점검해야 할 사항이 상대적으로 적습니다.. 정도의 차이는 있겠지만 금융에 비하면 부동산은 공부하기 쉽습니다. 일반적으로 금융투자는 쉽게 하면서 부동산 투자는 그렇지 못합니다. 심지어는 코인투자하는 사람은 많아도 부동산 투자하는 사람은 많지 않습니다.
자동차는 앞바퀴와 뒷바퀴가 있습니다. 앞바퀴는 민첩함이 필요합니다. 원하는 방향으로 가는 것이 주요 업무입니다. 위험을 만났을 때 얼마나 빠르게 대처하느냐가 존재의 이유입니다. 뒷바퀴는 우직함이 필요합니다. 일부 전륜구동의 차가 있지만 고급차는 대부분 후륜구동입니다. 뒷바퀴는 방향보다는 힘에 더 역점을 둡니다. 시장을 파악하고 분석하기 보다는 꾸준함으로 끌고 가야 합니다. 중력의 무게를 거슬러 조금이라도 진보하는 것이 주요 업무입니다. 마치 금융은 앞바퀴이고 부동산은 뒷바퀴와 같습니다. 금융같은 민첩한 정보나 지식보다는 우직함으로 계속 나갈 수 있는 것이 부동산입니다.
부동산은 큰돈이 필요하다?
가장 큰 종자돈(seed money)이 필요한 투자상품이 부동산입니다. 하지만 반대급부로 펀딩(funding)과 지분의 개념이 활성화된 것도 부동산입니다.
고급 식당에 가서 모든 가족이 식사를 하는데 금액이 부담스럽다면 형제들끼리 나눠 낼 수 있습니다. 금액이 크기 때문에 명분이 있는 것입니다. 아이스크림을 사는데 나눠서 내자고하면 조금 부끄러워집니다. 돈을 내면서도 욕을 먹게 되는 상황이 연출됩니다.
부동산은 지분형태의 소유가 일반적입니다. 심지어는 부부사이에도 지분형태로 나눠서 소유합니다. 공동명의로 매수를 합니다. 절세를 위한 방법이기도 하지만 그게 전부는 아닙니다. 부동산은 정직해야 합니다. 부모의 자금으로 자녀명의의 부동산을 사면 증여입니다. 부동산은 돈 낸 만큼 지분을 가져가는 것이 원칙입니다. 그래서 부동산은 이러한 지분 소유가 특별한 경우는 아닙니다. 그래서 소액투자로 접근이 가능합니다. 만약 지분이 익숙하지 않다면 레버리지가 있습니다.
레버리지는 부동산의 가장 큰 매력 중 하나입니다. 일명 지렛대 원리입니다.
과거에는 집집마다 차가 있는 경우가 흔하지는 않았습니다. 차를 산다는 것은 중대한 결정이였습니다. 하지만 최근에는 사회 초년생도 쉽게 차를 삽니다. 할부라는 개념 때문입니다. 할부는 대출과 비슷한 금융 프로그램입니다. 부동산도 할부의 개념이 있습니다. 담보대출입니다.
여기서 한가지 궁금한 것이 생깁니다. 같은 흐름의 금융이 있는데 왜 자동차는 쉽게 살 수 있으면서 부동산은 쉽게 살 수 없을까요? 인식의 차이입니다. 자동차와 부동산은 모두 등기자산입니다. 소유에 대한 이력도 남고 그에 따란 자산가치가 바뀝니다. 심지어는 의료보험에도 영향을 미칩니다. 하지만 소유에 대한 인식이 다릅니다. 부부가 자동차 두대를 소유하는 것은 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 그리고 크게 걱정하는 바도 아닙니다. 하지만 부동산은 많이 소유하면 큰 부담이 된다고 인식하는 경우가 많습니다. 세금도 엄청나다고 알고 있습니다. 팔 계획도 없는데 양도 소득세를 걱정합니다. 1년에 100만원도 안 되는 종합부동산세를 걱정합니다. 차를 한 대 더 소유하면 매년 수백만원은 더 필요합니다. 하지만 부동산에 대한 재산세는 생각보다 많지 않습니다. 그럼에도 불구하고 부동산을 많이 소유하는 부분에서는 걱정이 많습니다. 이제는 이러한 인식을 좀 더 객관화해야 합니다. 그리고 금융을 알아야 합니다. 부동산은 단위 금액이 큰 재화이지만 다양한 금융상품의 도움으로 소액투자도 가능합니다. 오히려 소액투자를 통해 수익률이 극대화되기도 합니다.
레버리지로 자동차를 쉽게 구매하듯 부동산에도 이를 적용해야 합니다.
레버리지: 차입금(타인자본)으로 자기자본이익률을 극대화하는 것
레버리지 활용의 실례를 들어보겠습니다.
5억짜리 부동산을 투자할 경우(각종 세금 및 공과금 제외)
– 대출금리 5%(만기일시상환)
– 5년 후 매도
– 임대조건 : 보증금 1억, 월 150만원
– 양도차액 1억
| 5억 전액 투자 | 2억 투자 + 3억 대출 | |
| 실투자금 | -500,000,000 | -200,000,000 |
| 보증금 | 100,000,000 | 100,000,000 |
| 5년간 대출이자 | 0 | -75,000,000 |
| 월세 수입 | 90,000,000 | 90,000,000 |
| 양도가 (양도차익 1억)-대출원금 | 600,000,000 | 300,000,000 |
| 보증금 반환 | -100,000,000 | -100,000,000 |
| 투자수익 | 190,000,000 | 115,000,000 |
| 투자원금 대비 수익률 | 47.5% | 115% |
위의 표는 5억의 부동산을 전액 투자했을 때와 3억의 레버리지(대출)을 일으켰을 때를 비교한 것입니다. 투자원금 대비 수익률을 비교해 보면 47.5% 대 115%로 확연한 차이가 납니다.
더욱이 3억 대출을 받은 (B)의 경우는 3억의 여유자금에 대한 투자 수익을 감안하지 않은 것이기 때문에 차이는 더 벌어질 수밖에 없습니다. 이러한 원리때문에 사업을 하시거나 투자를 하시는 분들은 레버리지나 펀딩을 이용하는 것입니다.
레버리지는 꼭 대출만 의미하는 것은 아닙니다. 대출이 막히는 경우는 전세자금을 통한 레버리지를 활용할 수 있습니다. 자세한 내용은 후반부에 더 설명 드리겠습니다.
레버리지는 자금의 문제로만 국한되지는 않습니다. 허름한 부동산을 매수하여 솜씨 좋은 기술자에게 수리를 맡겨서 부가가치를 창출한다면 그것 또한 레버리지입니다. 금융의 레버리지보다 훨씬 넓은 의미에서 레버리지 활용이 가능합니다.
앞서도 말씀드렸지만 부동산을 모르면 부를 형성하기도 쉽지 않지만 부를 지키는 것도 어렵습니다. 반드시 부동산 투자에 관심을 갖으시기 바랍니다.
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