부동산은 일반적으로 토지와 건물로 구분해 볼 수 있습니다. 토지는 자산가치 상승의 근간입니다. 건물은 현금흐름을 만들어 줍니다. 가장 일반적인 예는 아파트입니다. 아파트 투자를 할 때 집중하는 것은 대부분 건물 자체에 집중합니다. 현금흐름을 만들어 주기 때문입니다. 하지만 아파트도 토지와 건물로 이루어져 있습니다. 건물은 감가상각에 의해서 잔존가치 10%정도만 남습니다. 아파트 가격을 부양해 주는 요소는 토지입니다.
얼마전 두 아파트를 놓고 고민하던 친구가 있었습니다. 아파트 가격이 상승할 것을 우려해서 대출을 이용해 매수를 원했습니다. 자금 상황을 고려해 준공된 지 30년 아파트를 비교하고 있었습니다.
두 아파트를 비교해 보겠습니다.
A아파트는 전체 5층 짜리 아파트에 2층입니다.
B아파트는 바로 옆 단지 15층 짜리 아파트 7층입니다. A 아파트가 2~3천만원 저렴했습니다.
이 친구는 B 아파트를 원했습니다. 기왕이면 7층에 살고 싶어 했습니다. 로얄층이라는 이유에서 말입니다. 단지도 커서 관리도 잘 될 것 같았습니다. 아파트 상가도 그나마 활성화 되어 있습니다. 과연 옳은 선택일까요?
솔직히 저는 이 매물들을 보고 A 아파트 하나 사 놓고 싶었습니다. A 아파트는 저층이라 인기도 없고 지하로 내려가는 엘리베이터도 없었습니다. 하지만 바닥에 깔려 있는 가치가 보였습니다.
두 아파트의 전용면적은 비슷합니다. 약 59㎡로 약 18평 정도가 됩니다. 생활공간은 같습니다. 방 2개에 화장실 1개입니다. 하지만 대지면적은 다릅니다. 첫 번째 아파트는 내 토지가 약 14평입니다. 두 번째 아파트는 약 8평입니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 건물은 감가상각을 생각하면 잔존가치가 떨어집니다. 준공 30~40년이 된 아파트라면 조만간 개발 행위에 들어가야 합니다. 만약 재건축이나 재개발을 통해 가치를 다시 평가받아야 한다면 가장 중요한 것은 토지의 면적일 것입니다. 이것은 자산가치와 직결되고 이는 분담금에 영향을 미칩니다. 이미 개발에 대한 소문은 무성했습니다. 하지만 구체적이지 않았기에 가격이 반영된 것은 아니었습니다. 하지만 개발의 바람이 구체적으로 불어오면 3~4단계 가치 상승의 기회가 옵니다. 이렇게 토지의 가치를 알고 나면 많은 것들이 보입니다.
빌라는 대지지분에 있어서 상당히 매력적입니다. 10억의 아파트의 지분보다 3억의 빌라의 지분이 더 많은 경우도 있습니다. 물론 주거환경이나 집합건물 자체의 가치는 별도로 감안하셔야 합니다. 하지만 토지에 대한 개념으로 부동산 가치를 접근하면 많은 것들이 보입니다. 좀 더 구체적인 내용은 6장 재건축 재개발에서 세부적으로 다루도록 하겠습니다.
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