임대수요는 자동차의 연료와 같습니다. 향후 빌라를 설명할 때도 임대는 상당히 중요합니다. 실거주용 부동산 외에는 모두 임대 수익에 중점을 두어야 합니다. 그래서 임대의 기본 원리에 대해서 이해하는 것이 상당히 중요합니다.
임대는 입지입니다. 무조건이라고 해도 과언은 아닙니다. 가끔 수익률 분석을 요구하시는 분들이 있습니다. 대충 지도만 살펴봐도 답이 나오는 지역이 있습니다. 소위말해 무엇을 해도 잘 되는 지역들이 있습니다. 입지가 좋은 것입니다.
건폐율 50%, 용적률 200% 인 100평의 땅에는 각층 면적 50평짜리 4층까지 올릴 수 있습니다. 총 200평의 건물을 올릴 수 있습니다. 하지만 모두 200평의 건물을 지을 순 없습니다. 비용 때문입니다. 평당 1000만원의 시공비를 가정하면 20억의 예산이 필요합니다. 예산이 15억 밖에 없다면 150평의 건물만 시공할 수 있습니다.
하지만 묻지도 따지지도 않고 무조건 용적률 한도까지 올려야 하는 지역이 있습니다. 입지가 좋은 지역입니다. 토지를 담보로 충분히 올릴 수 있는 지역도 있습니다. 이러한 기준점은 편의점에서 배울 수 있습니다.
편의점 물건은 상대적으로 비쌉니다. 하지만 편의점은 장사가 잘 됩니다. 편의점의 전성기는 지났다고 하지만 그래도 골목마다 하나씩은 있습니다. 요즘 세대는 몇 백원을 아끼기 위해 리뷰를 씁니다. 포인트를 적립하기 위해서 각종 어플을 활용합니다. 이렇게 알뜰한 세대가 왜 비싼 편의점을 이용할까요?
바로 입지 때문입니다.
물건을 살 때 가장 우선순위는 가성비입니다. 사용 조건에 부합된다면 무조건 싸게 사야 합니다. 하지만 지나는 길에 잠시 음료수 한명을 먹을 때는 눈앞에 있는 편의점이 금상첨화입니다.
임대도 마찬가지입니다. 이유는 간단합니다. 역설적이긴 하지만 소유할 것이 아니기 때문에 입지가 중요합니다.
임대라는 것은 참 묘한 매력이 있습니다. 찰나라는 시간적 요소가 과소비라는 실수의 함정을 상쇄해 버립니다. 하와이로 여행을 가면 멋진 오픈카를 빌립니다. 구매하라면 망설였을 오픈카를 잠깐 빌려 타는 경우에는 서슴없이 렌트합니다. 이론적으로는 이런 부분들이 불합리한 소비인 것은 분명하지만 우리는 이런 부분에 무감각합니다.
그래서 우리는 편의점에서 배워야 합니다.
‘비싸서 찾지 않는 것이 아니라
입지가 좋지 않기 때문에 비싸다고 느끼는 것입니다’
(입지 – 유통에서는 접근성)
이러한 점을 정확하게 이해하고 나면 가격이 형성됩니다. 입지 이상의 매력을 만들어 놔야 사람들이 시선을 돌리기 시작합니다.
그렇다면 입지를 결정하는 토지에 대해서 좀 더 알아보도록 하겠습니다.
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