상권에 대한 분석은 상당히 재미있습니다. 그 속에는 누구나 알고 싶어 하는 비밀이 있습니다. 쉽게 표현하면 돈의 흐름이 있습니다. 말초신경이 더욱 자극이 됩니다. 하지만 단순하게 돈의 흐름만 있다고 재미있는 것은 아닙니다. 상권은 생명력이 있어서 더욱 가치가 있습니다. 마치 유기체처럼 말입니다. 어제의 상권이 오늘의 상권과 다르고 작은 요인으로 인해 큰 흐름이 변합니다. 트렌드에 상당히 민감하기 때문에 정해진 상식이 통하지 않을 수도 있습니다. 이러한 특성은 정말 멋진 매력입니다.
상권의 트렌드는 지금 이 순간에도 변하고 있습니다. 큰 흐름은 일정한 논리가 적용되지만 생활 방식의 차이는 많은 변화를 야기시킵니다.
대표적인 것이 코로나로 인한 생활방식의 변화입니다. 모이는 문화(오프라인 offline)에서 모이지 않는 문화(온라인 online)로 바뀌었습니다. 모이는 문화를 살펴보겠습니다. 직장생활 해보신 분들은 아시겠지만 구두(口頭)로 진행되는 업무는 반드시 기록을 남겨야 합니다. 그 기록이 대부분 온라인에서 공유가 됩니다. 그래서 오프라인으로 업무가 진행되는 듯하지만 결국은 온라인으로 업무가 처리됩니다.
모이지 않아도 업무는 진행됩니다. 무조건 모여야 한다는 고정관념을 한번에 깨준 계기가 코로나입니다. 모이지 않으면 업무가 진행되지 않을 것이라는 착각에서 벗어났습니다. 오히려 모이지 않았을 때 업무 효율이 좋아지는 부분도 생기게 된다는 것을 알게 해주었습니다. 생각으로만 존재했던 업무 프로세스가 가상이 아니였다는 것이 단번에 입증되었습니다. 이는 상권의 변화를 초래합니다. 많은 사무실이 공실이 되었습니다. 그로 인해서 임대료도 많이 저렴해졌습니다.
임대의 형태도 많이 바뀌게 되었습니다. 기존의 임대 방식에서 공유형태로 전환되고 있습니다. 임대를 통해 24시간 이용했다면 일부 시간을 타인과 공유해서 임대료를 절약합니다. 필요 없는 공간과 시간에 대한 효율을 찾기 시작한 것입니다.
고정비의 상당부분은 임대료입니다. 이에 대한 불합리성을 인식하기 시작한 것입니다. 물론 코로나가 회복되고 사무실 임대에 대한 수요는 많이 회복했습니다. 하지만 코로나 이전으로 돌아가지는 않았습니다. 인식의 변화가 찾아온 것입니다.
개별 상권에 대한 변화도 있습니다. 대표적인 것인 배달문화입니다. 과거에는 짜장면만이 유일한 배달음식이였습니다. 배달 어플리케이션이 발전하고 다양한 음식문화가 맞물려 배달문화가 획기적으로 바뀌었습니다. 배달이 안 되는 음식이 없을 정도입니다. 다양한 종류는 말할 것도 없습니다. 원산지의 재료들도 생산물 자체로 싱싱하게 배달이 됩니다.
부동산도 예외는 아닙니다.
불과 몇 년전까지만 하더라도 카페를 개업하려고하면 무조건 입지였습니다. 사거리와 지하철 입구가 맞물려 있으면 최고의 상권이 됩니다. 임대료는 상상을 초월할 정도로 비쌌습니다.
하지만 비싼 임대료는 리스크입니다. 고정비용이기 때문에 헷지(hedge)할 수 있는 방법도 없습니다. 이 리스크를 피해서 엄청난 성공을 이룬 몇 개의 카페가 있습니다.
배달 위주의 카페입니다. 이런 카페는 큰 매장이 필요 없습니다. 그래서 임대료는 상당히 낮아집니다. 더욱이 좋은 입지가 필요 없습니다. 어차피 온라인 검색으로 접근해서 라이더들이 배달해 주기 때문입니다. 입지로 인한 노출이 필요 없습니다.
제 고객 중에도 카페 창업을 고민하는 분이 있었습니다. 하지만 비싼 임대료 때문에 선뜻 시작하지 못하고 있었습니다. 그 당시 ‘배달의 민족’ 이라는 어플이 유행을 하면서 배달문화가 성행하기 시작했습니다. 이 분도 그 흥행에 힘입어 주택가 골목에 10평도 안되는 배달 카페를 차렸습니다. 대박이 났습니다. 그 일대 프렌차이즈 카페보다 순수익이 더 높다고 자랑하던 기억이 납니다.
수십평 규모의 프랜차이즈 카페보다 10평짜리 골목 안의 카페가 순수익이 높다고 하면 기존의 상권분석은 의미가 없습니다. 더욱이 그 카페의 위치는 주택가 초입, 모텔이 있는 지역이라 커피 매출을 기대하기는 힘들었던 곳입니다. 하지만 주요 고객 이야기를 듣고 많은 의문이 풀렸습니다. 밤늦게 야근하고 퇴근한 사람들이 야식은 부담스럽고 간단하게 음료와 샌드위치 정도 먹고 싶을 때 주문을 많이 했습니다. 그리고 연인들이 모텔에서 놀다가 퇴실을 앞두고 간단하게 입가심으로 커피를 많이 시켜 먹습니다. 과거였으면 생각하지 못한 트렌드의 변화입니다. 배달문화의 발전과 더불어 상권의 변화가 생긴것입니다. 상권의 변화는 부동산 임대료의 변화로 이어집니다. 그래서 부동산에 대한 이해가 깊어지기 위해서는 상권에 민감해야 합니다. 그래야 미래의 변화가 예측이 되고 수익률도 높아집니다. 앞서 잠깐 언급한 대로 이러한 변화는 빌라에도 적용됩니다. 과거의 손해였던 일조권 사각이 이제는 감성 공간이 되어 비싼 임대료로 돌아옵니다.
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