부동산을 입문할 때는 완성된 부동산만 보게 됩니다. 하지만 중급, 고급의 부동산을 접하게 되면 토지에서부터 다시 공부해야 할 수도 있습니다. 부동산의 근본은 토지입니다. 좀더 큰 그림을 그려야 할 시기가 오게됩니다.
큰 그림을 그리는 의미에서 생산의 과정을 설명하겠습니다. 부동산에서 생산은 건축입니다. 토지개발의 영역도 있지만 그부분은 전문지식과 더불어 많은 자본이 필요하기 때문에 개인이 쉽게 접할 수 있는 분야는 아닙니다.
하지만 앞서 언급한 대로 빌라는 누구나 쉽게 접근할 수 있는 영역입니다. 단순히 사고 파는 문제에서 벗어나 생산의 개념으로 접근하겠습니다.
건축을 하기 위해서 가장 먼저 선행 되어야 할 것은 건축지가 있어야 합니다. 땅이 있다고 해서 무조건 건축할 수는 없습니다. 현실은 다릅니다. 심지어는 기존에 주택이 있어도 현행법으로는 재건축을 할 수 없는 경우도 있습니다.
그렇다면 어떤 토지를 건축지로 삼아야 하는지 간단하게 알아보겠습니다. 토지투자할 때도 도움이 됩니다.
도로가 있어야 한다
도로에 대한 부분은 앞에서 언급했기 때문에 간단하게 정리하겠습니다.
모든 토지에는 길이 있어야 건축 허가가 납니다. 특히 도시지역은 도로가 없으면 건축 허가가 나질 않습니다. 여기서 도시지역은 높은 고층빌딩이 있는 미관산의 도시를 말하는 것이 아닙니다. 용도지역에서 도시지역으로 구분된 곳을 말합니다. 주변에 논과 밭이 있다고 해서 도시지역일 수도 있습니다. 용도지역을 검토해 보아야 합니다.
도로가 없어도 허가가 나는 경우도 있습니다. 점용허가를 받은 곳은 건축이 가능합니다. 하지만 최근에는 쉽지 않은 일입니다. 타인의 땅을 통해 건축을 할 수 있지만 결국 출입로가 없는 곳을 대지로 허가를 받는 다는 것은 쉬운 일은 아닙니다. 무책임한 말이 될 수도 있지만 결국은 지자체 문의를 하셔야 합니다. 법은 유연성이 있기 때문에 지역마다 약간의 차이는 있습니다. 하지만 객관성에 근거하지 않으면 허가가 나질 않습니다.
할아버지가 지은 집을 손자가 다시 건축하려고 할 때 허가가 나지 않는 경우가 종종 있습니다. 과거에는 조건이 갖춰지지 않았어도 허가가 나기도 했습니다. 오늘날에는 조건이니 행정이 정확하고 까다로워졌습니다. 그래서 집을 허물지도 못하고 리모델링만 해서 살고 있는 시골집들이 의외로 많이 있습니다.
수요조사를 해야 한다
건축을 한다는 것은 투자를 의미합니다. 시멘트를 잘 조합해서 부가가치를 창출하기 위한 일련의 행위라고 정의해도 크게 오차는 없습니다.
단독주택은 투자가치가 없을까요? 그렇지 않습니다. 땅만 있을 때 보다 주택이 있을 때 절세가 되는 경우도 있습니다. 결국에는 출구전략이 필요합니다. 요즘은 다주택 중과에 예민한 시대입니다. 팔리지 않는 부동산은 자손들에게 짐이 될 수도 있습니다.
실주거를 위해서 멋지게 지은 집을 자녀세대에는 매도해야 할 수도 있습니다. 그렇다면 매매수요가 없으면 그것은 결국 소비만 되는 건축물에 불과합니다. 반드시 향후 5년, 10년 후의 수요를 감안해야 합니다.
더욱이 임대를 위한 상가나 다세대를 건축한다면 수요조사는 필수입니다. 상가주택을 고민하시는 분들이 가장 먼저 해야 할 것은 수요를 찾는 것입니다.
대부분은 건축비에만 관심이 있습니다. 하지만 수요만 잘 분석하면 건축비는 큰 문제가 아닙니다.
예를 들어서 공단이 있는 지역은 원룸이나 투룸 수요가 많습니다. 이런 곳에 원룸을 지어 놓으면 건축비는 쉽게 해결이 됩니다. 하지만 이런 지역에 4인가족을 위한 3룸을 겨냥한다면 공실율이 높아질 수도 있습니다.
좀 더 정확하게 말하면 수요라는 레버리지를 활용하셔야 합니다. 마치 은행에서 돈을 빌려서 건물을 올리듯, 향후 건물의 수요자들을 정확하게 파악하면 향후 레버리지의 받침점이 될 것입니다.
수요분석은 역으로 활용할 수도 있습니다. 택지 분양을 받는 경우 수요는 정해져 있습니다. 원하는 모양이나 땅은 일반적으로 비슷합니다. 그래서 역으로 선호하지 않는 수요에 청약하시면 됩니다. 예를 들어 분리수거장 옆이라든가 동선이 좋지 않은 코너 땅 등을 고르면 경쟁률이 낮게 분양받을 수도 있습니다.
혹자는 이렇게 말할 수 있습니다.
‘남들이 원하지 않는 땅을 뭐하러 사냐?’
하지만 건물 올려보면 그 차이가 희석됩니다. 대로 대부분 실수요자나 투자자들은 지어 놓은 건물만 보게 됩니다. 그래서 많은 것들이 묻히게 됩니다. 안다고 해서 모두 다 보이는 것은 아닙니다. 황무지에 지하철이 뚫리게 되면 가격은 3번 오른다고 합니다.
첫 번째로 지하철 뚫린다는 계획이 발표될 때, 두 번째는 차량 통제하고 시공할 때, 세 번째는 완공될 때 입니다.
머리로 알게 된 때는 지하철공사의 계획이 발표된 때입니다. 하지만 눈으로 확인할 때 사람들의 마음은 많이 요동합니다.
우리가 빌라공부를 하다가 지금 건축지를 왜 살펴보고 있는 걸까요? 저자가 초점을 못잡아 삼천포로 빠진건가요? 아닙니다. 부동산을 파악하기 위해서 현재의 모습을 엑스레이로 찍고 싶은 욕구가 생깁니다. 건축에 있어서 엑스레이는 과거에 있기 때문에 건축까지 거론하는 것입니다.
이 건물이 왜 여기 있을까? 이 빌라는 왜 여기 있을까? 에 대한 의문을 해결하기 위해서는 건축을 반드시 알아야 합니다.
건축물 이외 준비해야 할 것들
빌라의 과거를 살펴보려다 보니 건축까지 왔습니다. 개인적인 욕심이 있습니다. 모든 부동산 투자자가 본인이 지은 건물을 갖는 것입니다. 이유는 간단합니다. 투자가치가 높기 때문입니다. 유통을 하시는 분이 제조공장까지 섭렵하면 더 큰 수익을 남길 수 있습니다. 다시한번 말씀드립니다. 부동산에서 제조(생산)는 건축입니다. 기회가 되면 꼭 더 깊이 공부해보시길 권해드립니다. 그래서 건축을 하기 위해서 건물 외에 준비해야 할 것들을 간단하게 정리해 드리겠습니다.
부동산 매매에 대한 각종 부대비용 및 세금 등은 다들 많이 알고 계십니다. 이번에는 건축시 필요한 부대비용을 알아보겠습니다.
우선 세금 문제는 언급하지 않겠습니다. 간단한 정의라면 온라인에 쉽게 찾아볼 수 있고 세부적인 항목이라면 반드시 세무사의 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 굳이 책에 거론해 봤자 주기적으로 바뀌기 때문에 문제의 소지도 있습니다.
그렇다면 세금 외의 부대비용은 무엇이 있을지 정리해 보겠습니다.
지하의 세계
우선 건축을 하기위해서는 땅 밑의 일들을 정리해야 합니다. 땅 밑으로 많은 일들이 일어납니다. 우선은 상수, 하수, 오수 등을 처리해야 합니다.
상수문제가 있는 곳은 없다고 생각하시는 경우가 많습니다. 하지만 요즘에는 외딴 곳에 상가주택을 짓는 경우가 많습니다. 외딴 곳에 상가도 많아지는 추세입니다. 상수도가 없다면 지하수라도 있어야 합니다. 상수와 전기는 공사단계부터 필요한 시설이기 때문에 반드시 점검하셔야 합니다. 오수도 마찬가지입니다. 도심에 건물을 짓게 되면 오수관이 별도로 있습니다. 하지만 오수관이 없는 지역이라면 정화조를 묻어야 합니다.
빌라 공부하다가 갑자기 상하수도 이야기가 왜 나올까요? 현타(현실자각 타임)가 오시나요? 아닙니다. 여기서도 배울점이 있습니다. 요즘 빌라를 보면 필로티 구조가 많습니다. 필로티 구조의 빌라들을 보면 기둥으로 상하수도 관이 지나는 경우가 있습니다. 기둥에 단열이 미흡하면 매년 동파(凍破) 고생할 수도 있습니다. 필로티라는 구조가 지하의 세계를 들어 올려 주차장을 만든 구조입니다. 그렇기 때문에 단점도 잘 파악하셔야 합니다. 그래야 단점이 잘 보완된 건물도 보입니다. 같은 빌라라도 매년 수리를 해줘야 하는 물건은 구멍 난 지갑에 불과합니다.
지금까지 빌라를 보실 때 독립적인 공간만 보셨다면 지금부터는 눈이 더 뜨이셨길 기대해 봅니다. 그 독립적인 공간에 상수도가 들어가고 하수도를 배출해야 합니다. 이건 지하의 세계의 일이지만 우리는 인위적으로 그 공간을 내어놨기 때문에 알아두면 상당히 유익합니다.
행정업무
건축을 하기 위해서는 매매보다는 많은 행정처리가 필요합니다. 그 행정처리는 비용이라고 생각하시면 됩니다.
우선은 설계 등 각종 인허가 비용입니다. 설계는 그림을 그리는 것이고 인허가는 그림을 검사 맞는 것입니다. 건축은 그리는 일도 돈이 들고 허가를 받는 일도 돈이 듭니다. 더욱이 허가에는 각종 구조, 감리 등의 일이 진행되기 때문에 그 비용도 감안해 두셔야 합니다.
토목 및 조경
건축, 토목, 조경 등의 견적을 종합적으로 정확하게 내 주는 곳은 없습니다. 분야가 다르기 때문입니다. 병원가서 처방은 받지만 처방에 대한 약값을 병원에서 물어볼 수 없습니다. 물어보는 사람도 없습니다. 하지만 우리는 건축사나 시공사 가서 다 물어봅니다.
대부분은 건성으로 대답해 줍니다. 성의가 없어서 그런 것일 수도 있지만 정확한 답변은 본인들도 모릅니다. 같은 평수에 건축을 해도 조경비는 천차 만별일 수 있습니다. 한구루에 수천만원하는 나무도 있습니다. 이러한 내용을 건축사 가서 물어보니 대충 대답해 주는 것입니다.
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